Cục Dự trữ Liên bang nới lỏng chính sách trong bối cảnh lãi suất thế chấp giảm

Vào ngày 17 tháng 9 năm 2025, Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) đã thực hiện cắt giảm 25 điểm cơ bản lãi suất quỹ liên bang, hạ mức chuẩn xuống phạm vi 4,00% đến 4,25%. Quyết định này, lần cắt giảm lãi suất đầu tiên trong chín tháng, chủ yếu được thúc đẩy bởi những lo ngại về thị trường lao động suy yếu và tăng trưởng việc làm chậm lại. FOMC còn báo hiệu khả năng giảm thêm hai lần nữa trước khi kết thúc năm.

Cùng với sự thay đổi chính sách của Cục Dự trữ Liên bang, lãi suất thế chấp của Hoa Kỳ tiếp tục giảm, đạt mức thấp nhất trong gần một năm. Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 30 năm đã giảm xuống 6,26% tính đến ngày 17 tháng 9 năm 2025, từ mức 6,91% vào đầu năm. Sự sụt giảm này đã thúc đẩy hoạt động tái cấp vốn tăng đáng kể, với Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) báo cáo một bước nhảy vọt đáng kể trong các đơn đăng ký liên quan.

Hiệu suất và định vị chiến lược của Annaly Capital Management

Annaly Capital Management (NLY) đã thể hiện hiệu suất mạnh mẽ trong bối cảnh động lực thị trường này. Cổ phiếu của công ty đã tăng 18,6% từ đầu năm đến nay, vượt trội đáng kể so với mức tăng trưởng 5,9% của ngành rộng lớn hơn. Hiệu suất mạnh mẽ này phần lớn được quy cho môi trường lãi suất thuận lợi, điều đã củng cố thu nhập lãi ròng (NII) của Annaly. Công ty đã báo cáo NII 493,2 triệu đô la trong nửa đầu năm 2025, tăng đáng kể so với 47,1 triệu đô la cùng kỳ năm ngoái. Trong quý đầu tiên của năm 2025, NII của Annaly đạt 220 triệu đô la, đánh dấu NII quý cao nhất kể từ quý thứ ba năm 2022.

Biên lãi ròng của công ty cũng mở rộng lên 0,87% trong quý đầu tiên của năm 2025, phản ánh mức cải thiện 12 điểm cơ bản so với quý trước. Sự mở rộng này là lợi ích trực tiếp từ chi phí huy động vốn thấp hơn ở phía nợ của bảng cân đối kế toán. Tiếp tục báo hiệu sức mạnh tài chính, Annaly gần đây đã tăng cổ tức 8%, mang lại lợi suất hiện tại là 14,5% trong khi duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức dưới 100%.

Chiến lược đầu tư đa dạng của Annaly, bao gồm chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của Cơ quan (MBS), tín dụng nhà ở và quyền dịch vụ thế chấp (MSR), là trọng tâm của khả năng phục hồi của công ty. Tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2025, danh mục đầu tư của công ty đạt tổng cộng 89,5 tỷ đô la, với 79,5 tỷ đô la được phân bổ cho MBS của Cơ quan có tính thanh khoản cao. Cách tiếp cận đa tài sản này, kết hợp với tỷ lệ phòng ngừa rủi ro 60-40 giữa trái phiếu kho bạc và hoán đổi, được thiết kế để giảm thiểu rủi ro lãi suất và điều hướng môi trường đường cong lợi suất bình thường hóa.

Phản ứng thị trường và hàm ý rộng hơn cho ngành

Tâm lý thị trường hiện tại đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thế chấp (mREITs) đang lạc quan, được thúc đẩy bởi lãi suất thế chấp giảm và Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất. Sự gia tăng đáng kể về nhu cầu vay, cấp tín dụng thế chấp và hoạt động tái cấp vốn tạo ra một bối cảnh tích cực cho ngành. MBA đã báo cáo số lượng đơn xin vay thế chấp tăng 43% và chỉ số tái cấp vốn tăng 58% vào tuần trước, cho thấy phản ứng đáng kể của thị trường đối với lãi suất thấp hơn.

Các công ty như Ellington Financial (EFC), Annaly Capital Management (NLY) và Orchid Island Capital (ORC) được xác định là những người có thể hưởng lợi từ các xu hướng này. Kỳ vọng là lãi suất thấp hơn sẽ giảm bớt áp lực hoạt động và huy động vốn cho mREITs, nâng cao biên lợi nhuận bán hàng và kích thích hoạt động đầu tư mới. So với mức tăng từ đầu năm đến nay của Annaly, các công ty cùng ngành như AGNC Investment (AGNC) và Starwood Property Trust (STWD) đã trả lại lần lượt 9,7% và 7,1% trong cùng kỳ.

Từ góc độ định giá, Annaly hiện đang giao dịch ở mức bội số giá trên giá trị sổ sách hữu hình (P/TB) 12 tháng tới là 1,13X, cao hơn mức trung bình ngành là 1,08X. AGNC và STWD giao dịch ở mức lần lượt 1,26X và 1,07X. Tuy nhiên, các nhà phân tích đánh giá Annaly là "Mua vừa phải", với mục tiêu giá trung bình 12 tháng là 20,83 đô la, mặc dù điều này ngụ ý mức giảm tiềm năng -5,96% so với mức hiện tại, nhưng họ vẫn công nhận hiệu suất hoạt động vượt trội gần đây của công ty.

Bình luận của chuyên gia và triển vọng tương lai

Quỹ đạo tương lai của lãi suất và tác động của chúng đối với thị trường nhà ở vẫn là chủ đề có nhiều ý kiến chuyên gia khác nhau. Tóm tắt dự báo kinh tế mới nhất của Cục Dự trữ Liên bang tiết lộ nhiều quan điểm rộng rãi trong số các thành viên ủy ban, với dự báo trung vị cho năm 2026 chỉ ngụ ý một đợt cắt giảm lãi suất bổ sung, đưa lãi suất xuống 3,25% đến 3,5%, cao hơn mức dưới 3% được ngụ ý bởi thị trường hợp đồng tương lai quỹ liên bang. Lạm phát dự kiến sẽ không đạt mục tiêu 2% của Fed cho đến năm 2028.

Ngược lại, Morgan Stanley Research dự đoán một chu kỳ nới lỏng tích cực hơn, dự báo năm đợt cắt giảm 25 điểm cơ bản bổ sung vào tháng 7, đạt đỉnh ở mức lãi suất cuối kỳ là 2,75% đến 3%. Tuy nhiên, Jay Bacow, Đồng Trưởng bộ phận Nghiên cứu Sản phẩm Chứng khoán hóa tại Morgan Stanley, cảnh báo rằng các đợt cắt giảm lãi suất của Fed không phải lúc nào cũng trực tiếp chuyển thành lãi suất thế chấp cố định 30 năm thấp hơn, viện dẫn mối tương quan mạnh mẽ hơn với lợi suất trái phiếu Kho bạc và tính chất nhìn về phía trước của thị trường tài chính.

Để tăng trưởng doanh số bán nhà bền vững, Morgan Stanley Research ước tính rằng lãi suất thế chấp sẽ cần giảm khoảng 100 điểm cơ bản, xuống khoảng 5,5%. Khoảng cách dai dẳng giữa lãi suất trung bình của các khoản thế chấp 30 năm hiện có (4,1%) và các khoản vay mới (6,5%) tiếp tục làm nản lòng những chủ nhà có lãi suất thấp hơn trong việc bán nhà, do đó hạn chế nguồn cung và góp phần vào giá cả tăng cao. Orphe Divounguy, Nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, gợi ý rằng nếu "lãi suất thấp hơn một chút" hiện tại duy trì, nó có thể thúc đẩy một số người mua biên, nhưng có thể không ảnh hưởng đáng kể đến người bán. Dữ liệu của Realtor.com chỉ ra rằng hơn 80% người vay vẫn giữ các khoản thế chấp dưới 6%, giảm động lực của họ để di chuyển hoặc bán.

Trong tương lai, việc quản lý bảng cân đối kế toán chiến lược của Annaly, phân bổ tài sản đa dạng và triển khai vốn chủ động dự kiến sẽ giúp công ty có vị trí thuận lợi để vượt trội so với các công ty cùng ngành trong lĩnh vực mREIT. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm các quyết định lãi suất tiếp theo của Cục Dự trữ Liên bang, biến động lợi suất trái phiếu Kho bạc, dữ liệu thị trường lao động đang phát triển và phản ứng của thị trường nhà ở đối với các điều chỉnh lãi suất tiếp tục.