Các nhà xây dựng nhà đã chứng kiến mức tăng đáng kể hơn 6% do lãi suất thế chấp đạt mức thấp nhất trong 11 tháng, trong khi REITs cho thấy hiệu suất trái chiều.

Cổ phiếu xây dựng nhà tăng giá khi lãi suất thế chấp giảm và kỳ vọng cắt giảm lãi suất tăng lên

Cổ phiếu xây dựng nhà ở Hoa Kỳ đã tăng đáng kể vào thứ Sáu, với ngành này tăng hơn 6% khi lãi suất thế chấp 30 năm giảm xuống mức thấp nhất trong 11 tháng. Diễn biến tích cực này phần lớn bị ảnh hưởng bởi những nhận xét từ Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell, báo hiệu một sự thay đổi tiềm năng trong chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) lại thể hiện hiệu suất trái chiều, cho thấy những tác động tinh tế trên toàn bộ lĩnh vực bất động sản rộng lớn hơn.

Diễn biến chi tiết

Lĩnh vực xây dựng nhà đã chứng kiến một đợt phục hồi mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi những diễn giải lạc quan của thị trường về chính sách của ngân hàng trung ương. Rocket Companies (RKT) tăng 8%, dẫn đầu mức tăng trong số các cổ phiếu liên quan đến nhà ở. Mr. Cooper Group (COOP) và Beazer Homes (BZH) đều tăng 6%. Các mức tăng đáng kể khác được thấy ở KB Home (KBH) và Lennar (LEN), mỗi mã tăng 4%, trong đó PulteGroup (PHM) và D.R. Horton (DHI) mỗi mã tăng 3%.

Đồng thời, lãi suất thế chấp đã giảm đáng kể. Lãi suất trung bình quốc gia đối với các khoản thế chấp mua nhà mới 30 năm đã giảm 11 điểm cơ bản vào thứ Sáu xuống 6,48%, đánh dấu mức giảm 18 điểm chỉ trong ba ngày. Đây là mức thấp nhất kể từ ngày 4 tháng 10 năm 2024, khi lãi suất trung bình chuẩn là 6,43%.

Ngược lại, lĩnh vực REIT cho thấy hiệu suất phân hóa trong quý 3 năm 2025. Các phân ngành như Trung tâm dữ liệu và REIT công nghiệp đã nổi lên như những người dẫn đầu, đạt mức tăng trưởng Quỹ từ hoạt động (FFO) mạnh mẽ lần lượt là 21,3% và 8,0% so với cùng kỳ năm trước, được thúc đẩy bởi nhu cầu dài hạn về trí tuệ nhân tạo (AI). Digital Realty Trust (DLR) báo cáo FFO quý 3 trên mỗi cổ phiếu là 1,89 USD, tăng trưởng 18,2% so với cùng kỳ năm trước, và Equinix (EQIX) đạt tăng trưởng FFO 24,1%. Ngược lại, REIT văn phòng tiếp tục đối mặt với những khó khăn đáng kể, với mức tăng trưởng FFO là -5,5% và lợi nhuận từ đầu năm đến quý 3 năm 2025 là -19,7%, phần lớn là do những thách thức về nhu cầu cấu trúc từ các mô hình làm việc kết hợp. REIT khách sạn, mặc dù tăng trưởng FFO quý 3 là 12,0%, nhưng lợi nhuận từ đầu năm đến nay là -18,8%.

Phân tích phản ứng thị trường

Chất xúc tác chính cho sự tăng vọt của lĩnh vực xây dựng nhà là bài phát biểu được theo dõi chặt chẽ của Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell tại Hội nghị chuyên đề Jackson Hole. Những dấu hiệu của Powell về khả năng cắt giảm lãi suất, có thể sớm nhất là vào tháng 9, đã được các nhà đầu tư giải thích là tín hiệu cho thấy ngân hàng trung ương đang chuẩn bị nới lỏng chính sách tiền tệ chặt chẽ của mình. Mặc dù thừa nhận rủi ro lạm phát, những nhận xét của Powell về rủi ro ngày càng tăng đối với thị trường lao động đã thúc đẩy sự lạc quan rằng Fed có thể giảm chi phí vay.

Lĩnh vực nhà ở đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất. Lãi suất thế chấp thấp hơn trực tiếp làm giảm chi phí sở hữu nhà, từ đó kích thích nhu cầu và hoạt động trong thị trường nhà ở. Sự dự đoán về chi phí vay giảm này đã trực tiếp chuyển thành sự tin tưởng của nhà đầu tư vào các công ty xây dựng nhà. Thị trường hiện đang dự kiến gần như chắc chắn sẽ cắt giảm 0,25 điểm phần trăm tại cuộc họp ngày 17 tháng 9 của ngân hàng trung ương, với đa số kỳ vọng giảm tổng cộng ít nhất 0,75 điểm phần trăm vào cuối năm.

Bối cảnh rộng hơn và những tác động

Những diễn biến gần đây nhấn mạnh kỳ vọng thị trường rộng lớn hơn về việc cắt giảm lãi suất trong tương lai, điều này có thể tác động đến nhiều lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất khác ngoài lĩnh vực xây dựng nhà. Mặc dù ngành xây dựng nhà đang đối mặt với những thách thức liên tục như lãi suất thế chấp cao, tâm lý người tiêu dùng thận trọng, chi phí xây dựng tăng, thiếu lao động và nguồn cung đất hạn chế, nhưng triển vọng lãi suất thấp hơn mang lại một động lực đáng kể. Các yếu tố cơ bản của ngành, bao gồm nguồn cung nhà ở khan hiếm và nhu cầu sở hữu nhà cơ bản ổn định, dự kiến sẽ hỗ trợ lâu dài. Các nhà xây dựng đang thích nghi bằng cách áp dụng các chương trình giảm lãi suất thế chấp và cân bằng các hoạt động đầu cơ và xây dựng theo đơn đặt hàng.

Sự nhiệt tình của thị trường đối với các nhà xây dựng nhà được phản ánh trong định giá. Chẳng hạn, PulteGroup (PHM) hiện giao dịch với tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E) là 10,5x, cao hơn mức trung bình 8,5x của ngành xây dựng nhà, cho thấy kỳ vọng thị trường cao hơn đối với tăng trưởng thu nhập trong tương lai của nó.

Bình luận của chuyên gia

Các nhà phân tích đã bắt đầu phản ánh sự lạc quan đang phát triển này trong các đánh giá của họ. Sam Reid từ Wells Fargo & Co. đã đưa ra xếp hạng "Tăng tỷ trọng" đối với PulteGroup, với mục tiêu giá 150 USD mỗi cổ phiếu, ngụ ý mức tăng 7%.

Ông lưu ý: "Thị trường hiện cảm thấy thoải mái khi trả một khoản phí bảo hiểm để tiếp cận tăng trưởng thu nhập trong tương lai của PulteGroup", nhấn mạnh sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư.

Triển vọng

Quỹ đạo của lãi suất, đặc biệt là các quyết định của Cục Dự trữ Liên bang trong các cuộc họp sắp tới, sẽ vẫn là yếu tố quyết định quan trọng đối với thị trường nhà ở và các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất khác. Mặc dù lãi suất thế chấp không phải lúc nào cũng di chuyển chính xác đồng bộ với chính sách của Fed, phần lớn bị ảnh hưởng bởi lợi suất trái phiếu và các lực lượng kinh tế rộng lớn hơn, nhưng xu hướng giảm lãi suất hiện tại là một yếu tố quan trọng. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ các báo cáo kinh tế tiếp theo và các thông tin liên lạc của ngân hàng trung ương để tìm thêm manh mối về tốc độ và mức độ điều chỉnh lãi suất trong tương lai. Môi trường hiện tại mang lại cả cơ hội, đặc biệt là cho các nhà xây dựng nhà có khả năng thích ứng, và những phức tạp tiếp tục, đặc biệt đối với một số phân khúc của thị trường bất động sản thương mại.