Le secteur de la construction de logements fait face à des vents contraires : augmentation des stocks et débats politiques

Aperçu du marché : Appels à une augmentation de l'offre de logements au milieu de l'accumulation des stocks

Les actions des constructeurs de maisons américains traversent une période d'examen accru à la suite d'appels récents à une augmentation significative de l'offre de logements, coïncidant avec des niveaux de stocks déjà élevés et un sentiment d'achat prudent. Le discours se concentre sur le potentiel des interventions politiques pour stimuler la construction à un moment où le marché a du mal à absorber le stock existant, soulevant des inquiétudes quant à la pression à la baisse sur les prix des maisons et la rentabilité des constructeurs.

L'événement en détail : Trump exhorte une forte augmentation de la construction

L'ancien président Donald Trump a ravivé le débat sur la pénurie de logements du pays, exhortant publiquement Fannie Mae et Freddie Mac à encourager une vague de construction de nouvelles maisons. Dans un message sur les réseaux sociaux, Trump a déclaré que les grands constructeurs de maisons “s'asseyaient sur 2 millions de terrains vides, un record”, et leur a demandé de “commencer à construire des maisons” avec l'aide financière. Ses remarques interviennent alors que le marché du logement est aux prises avec une dynamique complexe d'offre et de demande. Alors que les maisons neuves à vendre s'élevaient à 490 000 à la fin août — le niveau le plus bas cette année et 1,4 % en dessous des estimations de juillet, avec un stock mensuel tombant à 7,4 contre 9,0 — des données plus larges suggèrent une image différente. J.P. Morgan Research a rapporté que les maisons neuves à vendre ont atteint 481 000 unités, le niveau le plus élevé depuis 2007, soit environ 50 % au-dessus des moyennes à long terme. De même, les maisons spéculatives à vendre ont atteint 385 000 unités, le niveau le plus élevé depuis 2008 et environ 40 % au-dessus des moyennes à long terme. Cette accumulation reflète un environnement difficile où l'inventaire total de logements a augmenté de 10,6 % pour atteindre 2,1 millions de maisons en août, avec plus de 500 000 vendeurs que d'acheteurs.

Analyse de la réaction du marché : Pression sur la rentabilité et ajustements des constructeurs

Les analystes expriment une appréhension considérable quant au fait qu'une augmentation de l'offre de logements, motivée par des politiques, pourrait exacerber les défis existants du marché, entraînant une nouvelle baisse des prix des maisons et une contraction des marges bénéficiaires des constructeurs de maisons. Cette inquiétude est amplifiée par le fait que les constructeurs de maisons emploient déjà des stratégies agressives pour stimuler la demande. Les données de la National Association of Home Builders (NAHB) indiquent que 39 % des constructeurs ont déclaré avoir réduit leurs prix en septembre — le pourcentage le plus élevé depuis la fin de la pandémie — et 65 % ont utilisé des incitations à la vente. En juillet 2025, 38 % des constructeurs ont réduit leurs prix, avec 62 % utilisant des incitations, et la réduction de prix moyenne s'élevait à 5 %. Lennar Corporation (LEN), un baromètre du secteur, a récemment publié ses résultats financiers du troisième trimestre 2025, qui soulignent les pressions dominantes. Les revenus totaux de l'entreprise ont diminué de 6 % d'une année sur l'autre pour atteindre 8,8 milliards de dollars, manquant les estimations des analystes. Les bénéfices nets, ajustés pour certains investissements, étaient de 2,00 $ par action diluée, en deçà des prévisions consensuelles de Wall Street de 2,10 $ à 2,14 $. Crucialement, les marges brutes sur les ventes de maisons ont considérablement diminué à 17,5 % contre 22,5 % l'année précédente, principalement en raison de coûts fonciers plus élevés et d'incitations à la vente atteignant 14,3 % du prix de vente final. Suite à l'annonce, le cours de l'action de Lennar (LEN) a chuté de 4,18 % dans les échanges après-marché, reflétant l'appréhension immédiate du marché concernant ses perspectives de rentabilité.

Contexte plus large et implications : Un équilibre fragile

Le marché du logement actuel se caractérise par un “équilibre fragile”, selon Evercore ISI, où la faiblesse de la demande, plutôt qu'une offre insuffisante, est le principal défi. Malgré un certain assouplissement des taux hypothécaires, le sentiment des acheteurs reste atone, avec Bankrate signalant un taux hypothécaire moyen à 30 ans de 6,78 % au 9 juillet 2025. Cela, combiné aux prix de vente médians élevés de 422 800 $ (en mai 2025), continue de freiner l'activité des acheteurs. L'indice du marché du logement NAHB a enregistré 33 en juillet 2025, marquant 15 mois consécutifs en dessous du seuil de 50 points, indiquant une perspective prudente des constructeurs. Le trafic des acheteurs était particulièrement faible à 20, sa lecture la plus faible depuis fin 2022. L'appréciation des prix des logements a notablement ralenti, augmentant de 40 % de juin 2020 à juin 2022, mais seulement de 8 % depuis lors jusqu'en juin 2025, selon l'indice national des prix des logements S&P Case-Shiller. Les experts de l'industrie prévoient que la croissance des prix des logements ralentira à une moyenne de 2 % pour 2025, contre 4,5 % en 2024. Le secteur du logement est une composante essentielle de l'économie américaine, contribuant à 15-18 % du Produit Intérieur Brut (PIB), et des baisses significatives pourraient avoir un impact sur l'« effet de richesse » plus large.

Commentaire d'expert : Demande plutôt que préoccupations d'offre

Michael Rehaut, responsable de la recherche sur la construction de logements et les produits de construction aux États-Unis chez J.P. Morgan, a noté que “les maisons neuves sont devenues assez abondantes”, suggérant que l'offre est moins une préoccupation pour le marché en 2025.

Evercore ISI a fait écho à ce sentiment, dégradant plusieurs grands constructeurs de maisons américains de “Surperformance” à “En ligne”, notamment D.R. Horton、KB Home、Meritage Homes、PulteGroup、Toll Brothers et Tri Pointe Homes. La firme a déclaré : “L'abordabilité n'était pas vraiment le principal coupable de la demande atone de cette année au départ... Le sentiment plutôt que les taux a maintenu les acheteurs sur la touche.” Ils ont en outre averti que les initiatives gouvernementales axées sur l'offre pourraient “faire baisser les prix à un moment où le marché a atteint un équilibre fragile”, potentiellement “avoir un effet contre-productif en exerçant une pression sur les prix et les marges.”

Jon Jaffe, co-PDG de Lennar, a commenté la stratégie de prix agressive de l'entreprise : “Nos partenaires commerciaux savent que nous faisons cela pour maintenir les niveaux de production. Nos partenaires commerciaux travaillent avec nous pour réduire leurs coûts d'exploitation et, si nécessaire, pour réduire leurs marges.”

Perspectives : Naviguer face à des vents contraires persistants

Le marché du logement américain devrait rester difficile jusqu'à la fin de 2025. Bien que les acheteurs puissent éventuellement s'adapter à la “nouvelle normalité” des taux hypothécaires élevés, entraînant une certaine augmentation de l'activité du marché, les perspectives immédiates pour les constructeurs de maisons indiquent une pression continue sur les marges et la rentabilité. Les facteurs clés à surveiller incluent les futures politiques de taux d'intérêt de la Réserve fédérale, les prochains rapports économiques et le potentiel de toute modification de politique mise en œuvre visant à stimuler l'offre de logements. L'équilibre entre les niveaux de stocks, la demande des acheteurs et les décisions politiques sera crucial pour déterminer la trajectoire du secteur au cours des prochains trimestres.