Edgen Stock·Oct 19 2025, 02:07트럼프 행정부의 새로운 지시는 정부 지원 모기지 기관인 패니메이와 프레디맥을 활용하여 주택 부문을 활성화하는 것을 목표로 하며, 분석가들은 주택 건설업체와 더 넓은 시장에 대한 잠재적 영향을 평가하고 있습니다.
도널드 트럼프 미국 대통령은 정부 지원 모기지 기관인 패니메이와 프레디맥이 주택 부문을 활성화하도록 지시했으며, 특히 "대형 주택 건설업체"에 대한 지원을 요청했습니다. 이러한 움직임은 정부 지원 기업(GSE)을 감독하는 **연방 주택 금융청(FHFA)**이 높은 비용과 부진한 수요로 어려움을 겪는 건설업체에 영향력을 행사할 수 있는 잠재력을 분석가들이 평가하도록 촉발했습니다.
주택 건설업체와 GSE 간의 운영 연관성은 상당합니다. D.R. Horton, Lennar, PulteGroup과 같은 주요 주택 건설업체는 모기지를 발행하는 금융 자회사를 운영합니다. 이러한 발행된 대출의 상당 부분(일반적으로 70-90%)은 이후 패니메이, 프레디맥 또는 지니메이가 지원하는 증권으로 판매됩니다. 이 증권화 과정은 건설업체에 매우 중요합니다. 모기지 위험을 덜고 자본을 확보하여 지속적인 주택 판매를 촉진함으로써 필수적인 유동성을 제공하기 때문입니다. 예를 들어, 2024년 Lennar, D.R. Horton, Pulte Homes의 모기지 부문은 총 약 540억 달러의 모기지를 발행했으며, 이 중 약 270억 달러는 패니메이 또는 프레디맥이 인수했습니다. 패니메이만 해도 600억 달러 가치의 한 주택 건설업체에 80억 달러의 유동성을 제공했습니다. 이러한 깊은 의존성은 주택 건설업체의 재무 모델에서 GSE의 핵심적인 역할을 강조합니다. FHFA 국장 빌 풀테는 건설 증가에 대한 행정부의 요구에 동조하며, 이들 모기지 대기업이 건설업체의 금융 부문에서 대출을 구매하는 방식을 감독합니다. 이 직책은 FHFA에 생산 결정에 영향을 미칠 상당한 영향력을 부여하며, 이는 대출 구매 기준을 조정하거나 경제성 또는 생산 수준과 관련된 인센티브를 도입하는 방식을 통해 이루어질 수 있습니다.
정부 개입 증가 가능성은 주택 시장에 복잡한 역학을 도입했습니다. 행정부가 건설을 활성화하려 하지만, 주택 건설업체는 재고 증가를 관리하고 이윤을 보호하기 위해 생산량을 전략적으로 줄여왔습니다. 이는 더 높은 생산량을 요구하는 명령과 상충될 수 있습니다. Matthew Bouley가 이끄는 바클레이즈 분석가들은 주택 건설업체의 수익성에 대한 우려를 표명하며 "이윤에 대한 잠재적 하방 위험"을 시사했습니다. 2024년 12월 연구 보고서에서는 D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN), **PulteGroup (PHM)**을 포함한 여러 유명 주택 건설업체 주식의 투자 등급을 '비중확대'에서 '중립'으로 하향 조정했습니다. 이러한 조정은 "노동 및 토지 비용 상승"과 "주택 가격 상승 둔화" 속에서 "지속적으로 높은 인센티브"의 필요성으로 인한 "주택 건설업체 매출총이익 하방 위험"에 대한 기대를 반영합니다. 분석가들은 건설 증가를 위한 어떤 압력도 건설업체의 수익성을 희생시킬 수 있으며, 이윤 유지와 성장 가속화 사이의 전략적 딜레마를 제시한다고 경고했습니다. 반대로 **Taylor Morrison Home (TMHC)**은 높은 금리 환경에서 "일관되게 강력한 실행력"을 인정받아 '비중확대'로 상향 조정되었습니다.
현 행정부의 주택 금융 접근 방식에는 2025년 패니메이와 프레디맥을 정부 관리 하에 유지하면서 상장하는 제안이 포함되어 있습니다. 이는 납세자 위험을 줄이면서 시장 안정을 유지하는 것을 목표로 합니다. 짐 패럿과 마크 잔디와 같은 경제학자들은 패니메이의 예측을 인용하여 사유화가 평균 모기지 금리를 0.2~0.8% 포인트 인상하여 일반 주택 구매자 비용에 연간 500~2,000달러를 추가할 수 있다고 추정합니다. 이러한 개혁의 성공은 모기지 금리 변동성과 암묵적 정부 보증을 둘러싼 불확실성 해결에 달려 있습니다. 암묵적 보증이 지속된다면 D.R. Horton 및 Lennar와 같은 주택 건설업체는 지속적인 모기지 시장 유동성으로부터 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 JP Morgan이 예측하고 CBRE가 분석한 바와 같이 모기지 금리가 6.7% 이상으로 상승하면 특히 첫 주택 구매자의 수요를 위축시킬 수 있습니다.
패니와 프레디에 대한 직접적인 영향 외에도, 행정부는 **연방준비제도(Fed)**가 모기지 담보부 증권(MBS) 보유를 확대하도록 장려하여 모기지 금리 스프레드를 좁히는 방안도 모색했습니다. 그러나 연방준비제도 의장 제롬 파월은 금리를 완화하기 위해 2차 모기지 시장에 직접 개입하는 것을 명시적으로 배제했습니다. 파월은 2025년 10월 14일 연설에서 다음과 같이 말했습니다.
"우리는 전반적인 인플레이션을 보고 있습니다. ... 우리는 주택 가격을 목표로 하지 않습니다. 우리는 모기지 금리나 주택 문제를 직접 해결하는 방법으로 모기지 담보부 증권 구매에 참여하지 않을 것입니다. 그것은 우리가 하는 일이 아닙니다."
이러한 입장은 연준이 특정 자산 시장을 목표로 삼기보다는 주로 연방기금금리와 같은 더 광범위한 경제적 지렛대에 초점을 맞추는 보다 전통적인 통화 정책으로의 복귀를 의미합니다. 연준의 지속적인 양적 긴축(QT) 프로그램으로 인해 MBS 보유량이 2022년 최고치인 2조 7천억 달러에서 감소했는데, 이는 최근 평균 **6.3%**를 기록한 모기지 금리의 현재 고착성에 영향을 미치는 요인으로 간주됩니다. 연준은 2025년 9월 금리 인하 주기를 시작했지만, 이러한 인하는 노동 시장 약화와 광범위한 경제 성장 우려에 의해 추진된 것이지 직접적인 주택 시장 지원 때문이 아닙니다.
금융 부문 전반의 분석가들은 이러한 발전에 대해 다양한 관점을 제시했습니다. 바클레이즈 분석가들은 주택 건설업체가 생산량을 늘리도록 강요당할 경우 성장과 수익성 간의 잠재적 상충 관계를 강조했습니다. 그들은 "새로운 건설 시장이 이제 한계에 도달했다"고 언급하며, 비용 상승과 가격 결정력 감소로 인해 주택 건설업체의 "매출총이익 하방 위험"을 예측했습니다. 통화 정책 측면에서 연준 의장 제롬 파월이 특정 MBS 구매를 명확히 거부한 것은 주택 구매 능력 문제가 중앙은행 자산 구매가 아닌 입법 및 지역 정책 솔루션을 요구하는 구조적 문제라는 중앙은행의 견해를 강조합니다. 이러한 관점은 모기지 금리가 연준의 직접적인 개입 없이 주로 광범위한 시장 역학과 국채 수익률에 계속 반응하도록 보장합니다.
향후에는 주택 공급 증가에 대한 정부의 열망과 주택 건설업체가 직면한 상업적 현실 간의 지속적인 협상이 이루어질 것으로 예상됩니다. FHFA가 최근 제시한 패니메이와 프레디맥의 5개년 전략 계획은 규제 부담을 줄이고 주택 공급을 확대하는 방향으로의 전환을 시사하며, 저소득 주택 세액 공제(LIHTC) 자산에 대한 투자 한도를 연간 40억 달러로 두 배 늘리는 것을 포함합니다. 그러나 전문가들은 GSE가 건설을 직접 가속화할 수 있는 법적 권한이 제한적이라고 지적합니다. 모기지 금리의 궤적 또한 중요한 요인으로 남을 것입니다. 연준이 직접적인 MBS 구매 시장에서 명확히 이탈함에 따라 시장 참여자들은 광범위한 경제 지표, 인플레이션 추세, 연방기금금리 조정 속도를 면밀히 모니터링할 것입니다. 정부 개입, 시장 세력 및 통화 정책 간의 섬세한 균형이 미국 주택 시장과 해당 부문 주요 참여자의 성과를 계속해서 형성할 것입니다.
