Edgen Stock·Sep 24 2025, 05:02聯準會於2025年9月啟動了25個基點的降息，預計將進一步降息，旨在緩解房地產市場的負擔能力壓力。此舉有望刺激托爾兄弟等房屋建築商的買家需求，儘管其合同量和未完成訂單近期有所下降。
聯邦儲備銀行於2025年9月將其基準利率下調25個基點至4-4.25%的區間，這是自2024年12月以來的首次此類舉措。這一貨幣政策調整與市場預期基本一致，使人們重新關注房地產行業，特別是像托爾兄弟公司（TOL）這樣的房屋建築商，因為市場參與者正在評估緩解負擔能力壓力的可能性。該決定中，州長斯蒂芬·米蘭提出了唯一的異議，他主張更積極地降息50個基點。
除了眼前的降息，央行更新的經濟預測預示著將進一步放鬆政策，預計到2025年底將額外降息50個基點，並在2026年再降25個基點。與6月份的預測相比，這一更積極的展望是在勞動力市場降溫的背景下出現的，就業增長已連續四個月低於10萬人。聯邦儲備銀行主席傑羅姆·鮑威爾闡述了「風險平衡的轉變」，表明由於失業率上升和就業增長放緩，即使通脹壓力持續存在，也優先考慮增長問題。2025年（從1.4%上調至1.6%）和2026年（從1.6%上調至1.8%）的**國內生產總值（GDP）增長經濟預測均被上調。2025年的個人消費支出（PCE）**通脹預計為3%，2026年則小幅上調至2.6%。
與此同時，豪華房屋建築商托爾兄弟公司公布了截至2025年7月31日的2025財年第三季度業績。公司公布淨收入為3.696億美元，即每股稀釋收益3.73美元，略低於去年同期的3.746億美元或每股稀釋收益3.60美元。儘管房屋銷售收入增長6%至28.8億美元，由交付房屋增加5%至2,959套推動，但關鍵需求指標顯示出一些疲軟。淨簽約合同價值保持在24.1億美元不變，簽約房屋數量下降4%至2,388套。公司未完成訂單價值下降10%至63.8億美元，代表5,492套房屋，同比減少19%。毛利率從2024財年的27.4%收縮至25.6%，儘管調整後的毛利率為27.5%。新合同的平均銷售價格同比上漲4.5%至100萬美元。
其他主要房屋建築商也感受到了市場條件的影響。萊納公司（LEN）報告其2025年第三季度盈利同比下降46%，這是其連續第四個季度利潤下降，收入下降6.5%至88億美元，低於分析師預期。萊納交付了21,584套房屋，使用了大量激勵措施，導致其平均銷售價格下降9%至383,000美元，毛利率收縮至17.5%。同樣，D.R. Horton公司（DHI）也依賴激勵措施來刺激銷售。
聯邦儲備銀行的降息決定旨在緩解持續存在的限制買家活動的負擔能力問題。雖然此舉普遍被視為積極的催化劑，但其對抵押貸款利率的直接影響可能較為緩慢，抵押貸款利率與5年期和10年期國債收益率更密切相關。普遍存在的「鎖定效應」——即擁有現有平均4.1%低抵押貸款利率的房主不願在新的貸款利率接近6.5%的市場中出售房屋——繼續限制住房供應。
托爾兄弟的豪華利基市場和富裕客戶群，其中約26%的第三季度買家支付現金，而獲得融資的買家平均貸款價值比為70%，使其在一定程度上能夠抵禦利率敏感性。公司積極調整了戰略，轉向50/50的現房（隨時可入住）和按訂單建造房屋的組合。這縮短了週期時間，現在35%的社區在八個月或更短時間內完成建造，增強了運營靈活性並提高了交付可見性。憑藉3,200套現房在建和1,800份許可證在手，如果市場條件改善，托爾兄弟已做好快速擴展的戰略準備。首席執行官道格拉斯·C·耶利二世表示：
「我們對我們的豪華業務和更富裕的客戶群的韌性感到滿意。在這種環境下，我們繼續專注於戰略性地平衡價格和速度，以最大化盈利能力和回報。」
相比之下，萊納的大量激勵措施（約佔最終銷售價格的14.3%）凸顯了對價格更敏感細分市場的更廣泛市場壓力。
托爾兄弟的股價表現強勁，在過去三個月上漲24.2%，跑贏了更廣泛的扎克斯建築產品-房屋建築商行業。然而，這落後於D.R. Horton，後者同期上漲30.8%。年初至今，TOL股票上漲約11%，略微跑贏其行業，但落後於標準普爾500指數。
2025年美國房地產市場的特點是謹慎樂觀和重新校準。儘管抵押貸款利率已降至約6.3%，但買家的猶豫情緒依然存在，導致存款至合同轉化率放緩。儘管如此，托爾兄弟保持了強勁的平均銷售價格，未完成訂單的平均銷售價格（ASP）為116萬美元。
托爾兄弟保持穩健的財務狀況，擁有強大的資產負債表，現金8.52億美元和22億美元可用信貸，淨債務資本比為19.3%。公司預計在2025財年產生10億美元的運營現金流，並計劃通過股票回購向股東返還6億美元，此外還有股息。
專家分析表明，聯準會降息不會直接而迅速地轉化為較低的抵押貸款利率。摩根士丹利研究指出，抵押貸款利率受長期國債收益率影響，除非出現意外的政策轉變，否則長期國債收益率可能不會有反應。儘管聯準會在2024年9月至12月間降息1%，但抵押貸款利率卻高出25個基點。為了實現房屋銷售的可持續增長，抵押貸款利率可能需要下降約100個基點至5.5%左右。
聯邦儲備銀行主席傑羅姆·鮑威爾的講話強調了央行不斷變化的策略，優先考慮增長問題。全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲曾表示，6%的抵押貸款利率可能成為重振房屋銷售的「魔法」門檻。最新數據顯示，30年期國債收益率降至6.13%，促使抵押貸款申請激增。
展望未來，市場預計10月份聯準會將再次降息25個基點的可能性為92%，到12月份聯邦基金利率從當前水平下降50個基點的可能性為82%。摩根士丹利研究預計將再進行五次25個基點的降息，目標是將聯邦基金利率最終降至2.75%至3%之間。抵押貸款利率預計將逐漸下降，到2025年底可能降至5%高位至6%中段，並在2026年進一步下降。
房地產市場預計庫存將增加，預計到2025年9月，全國活躍掛牌量將同比增長21%，這主要受新房建設和「鎖定效應」逐步放鬆的推動。新房銷售預計將增長11%，現有房屋銷售可能增長7-12%。然而，挑戰依然存在。儘管降息，萊納預計第四季度業務不會有顯著改善，預計交付量將適度增加，利潤率保持穩定。負擔能力危機，特別是對於入門級房屋，預計仍將是一個緊迫的問題，影響年輕一代的房屋擁有率。長期發展軌跡將取決於利率、通脹和當地供需動態之間的複雜相互作用。
