Edgen Stock·Oct 06 2025, 00:12房利美已對布朗克斯兩座公寓大樓（福特漢姆大廈和富爾頓大廈）6150萬美元的商業抵押貸款啟動止贖程序，理由是多年未支付款項和存在大量物業違規行為。此舉突顯了紐約市多戶住宅房地產市場日益嚴重的困境，而租金穩定法和不斷上漲的運營成本加劇了這一困境。
房利美已對布朗克斯兩處重要的多戶住宅物業，即福特漢姆大廈和富爾頓大廈，所擔保的6150萬美元商業抵押貸款啟動了止贖程序。此舉源於借款人福特漢姆富爾頓房地產公司及其擔保人拉吉馬蒂·佩爾紹德在2018年12月與格雷斯通服務公司簽訂、後轉讓給房利美的貸款中 allegedly defaults。
2025年9月23日在曼哈頓聯邦法院提交的訴狀聲稱，從2020年4月1日至2022年5月31日，為期26個月，借款人持續未能支付所需的月供。在此期間，作為貸款服務商的格雷斯通服務公司與借款人簽訂了七份單獨的延期付款協議。這些協議暫時中止了房利美行使其權利，以換取借款人對違約的承認以及對特定還款條款和每月匯出淨運營收入的承諾。
儘管採取了這些措施，房利美仍堅稱福特漢姆富爾頓房地產公司未能糾正多項違約事件。據報導，從2024年10月起應支付的款項仍未結清。其他違約行為包括據稱未能提供2024年第三季度和年末所需的財務報告，以及阻撓貸款文件規定的物業檢查。
除了抵押貸款違約之外，還有大量的未支付市政費用和留置權。截至訴狀提交時，福特漢姆大廈和富爾頓大廈據稱分別拖欠1,669,439.13美元和3,161,069美元的廢物和廢水費。紐約聯合愛迪生公司也獲得了針對借款人的2,942,654.21美元的判決，並已登記為留置權。此外，Approved Oil Co.已提交留置權，借款人還與紐約市水務局簽訂了付款計劃，支付3,916,279.54美元的本金，用於支付未清的水費和廢水費。
這些財務困境因嚴重的物業維護問題而加劇。環境控制委員會已對這兩處物業的數百項違規行為處以近705,000美元的罰款。法律援助協會於2024年4月代表富爾頓大廈的租戶提起了訴訟，指出存在600多項未決違規行為，並指控房東「偽造證明，試圖掩蓋建築物嚴重失修的性質」。租戶報告稱出現供暖和供水中斷，以及電梯偶爾停運，自福特漢姆富爾頓房地產公司於2009年接管以來，情況 reportedly worsening。住房保護與發展局 (HPD) 此前的判決，包括2023年因缺乏供暖和熱水而判處的8,500美元判決，進一步凸顯了這種 neglect。
房利美的此次止贖行動發生在紐約市多戶住宅房地產市場，尤其是租金穩定物業的動盪時期。市場情緒普遍看跌，預計相關投資工具，特別是城市中心地區的投資工具，將出現高波動性。
這種困境主要歸因於2019年住房穩定和租戶保護法案 (HSTPA)，加上高通脹和不斷上漲的運營費用，這些費用超出了允許的租金增長。這些因素嚴重影響了租金穩定資產的盈利能力和價值，自2017-2018年以來，物業價值估計下降了35-60%。這種財務緊張經常導致物業維護延遲和租戶居住條件惡化，正如在布朗克斯物業觀察到的那樣。
紐約市的多戶住宅貸款拖欠率大幅上升，一些機構報告稱不良貸款（主要來自租金管制物業）增加了990%。抵押貸款銀行家協會 (MBA) 報告稱，紐約市多戶住宅物業的商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 拖欠率從2023年底的7%上升到2024年的14.4%。儘管房利美在2025年第二季度拖欠60天或更長時間的貸款的總體拖欠率為0.61%，但此次特定止贖突顯了政府支持企業 (GSE) 和其他面臨不良多戶住宅資產風險的貸方所面臨的持續挑戰。
這種情況並非孤立。紐約市有超過5,100套租金穩定的公寓正在進行潛在的破產拍賣，Flagstar銀行持有這些建築超過5.64億美元的債務。Flagstar銀行本身面臨著重大的盈利能力挑戰，並已開始實施去風險化策略，包括出售不良資產和對超過6億美元的貸款啟動止贖前行動。
“通脹數據提振了投資者信心，認為美聯儲可能會暫停加息，此舉將緩解企業借貸成本的壓力。”
紐約市多戶住宅行業持續的財務困境，正如房利美的止贖行動所例證的，預示著對商業房地產貸款的審查將更加嚴格，並可能對商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 市場產生連鎖反應。長期影響可能包括基礎設施老化和管理問題物業的更廣泛低迷，從而可能使其他貸方面臨類似風險。這種環境還可能導致政府對保障性住房和物業管理進行進一步干預或政策調整。
宏觀經濟環境，其特點是高利率和2025年大幅降息的前景有限，繼續加劇物業所有者和貸方的財務壓力。儘管存在重大風險，但當前的形勢也可能為不良資產投資者創造機會，以歷史低位估值收購資產，儘管存在固有的財務脆弱性和持續的監管逆風。預計貸方將繼續調整承保標準並重新評估這些日益高風險資產的風險模型。
