根據最新的資本化率分析，多元化房地產投資信託基金（REITs）目前以其基礎房地產資產內在價值的24%大幅折讓交易。這一估值差距表明投資者存在潛在的錯誤定價機會，正值更廣泛的美國REIT市場在美聯儲預期降息的推動下經歷初步復甦。深度折讓和寬鬆貨幣條件的結合使該行業有望進行潛在的重估，儘管某些房地產類型仍面臨挑戰。

市場快照：多元化房地產投資信託基金享有24%的折讓

截至2025年9月9日，**多元化房地產投資信託基金（REITs）相對於其基礎房地產資產隱含價值，正以24%**的顯著折讓進行交易。這項評估源於全面的資本化率分析，表明該行業存在顯著的價格錯位。巨大的估值差距表明，如果這些REITs以其基礎資產的資本化率進行交易，其市場價格可能比當前水平高出24%。

驅動因素和市場反應

多元化REITs的顯著折讓似乎主要源於市場錯誤定價或「價格錯位」，而非與同類純粹型REITs相比，資產質量或構成存在根本差異。雖然一定程度的估值差異可能合理，但當前24%的折讓被分析師普遍認為是過高的。就背景而言，整個美國REIT市場正以其淨資產價值（NAV）的約7%折讓進行交易，這與其長期以來按面值交易的平均水平存在顯著偏差。

這一估值異常出現在更廣泛的房地產金融格局轉變之中。富時所有股權REIT指數已顯示出復甦跡象，1月份上漲1.0%，2025年2月進一步上漲4.2%。這種初步反彈主要歸因於美聯儲最近啟動的降息，自2024年9月以來已三次降息，使聯邦基金利率降至**4.25%-4.5%**的範圍。由於通脹溫和，預計2025年下半年將進一步降息，這被視為改善空間需求和提高REIT估值的關鍵催化劑。

較低的利率對高槓桿REITs尤其有利，因為它們直接降低了融資成本，從而提升了淨營業收入（NOI）和營運資金（FFO）。這反過來又支持了更高的股息支付，並增強了未來現金流的吸引力，使得REITs相較於其他創收投資更具吸引力。

更廣泛的背景和影響

通脹的預期溫和以及隨後的降息預計將推動REITs在2025年的總回報率達到8%至10%的範圍，其中約一半來自穩定的約4%的現金股息收益率。這一前景得到了世邦魏理仕（CBRE）預測的強化，該機構預計2025年全年資本化率將略有壓縮。

  • 工業資本化率預計將下降30個基點（bps）。
  • 零售資本化率將下降24個基點。
  • 多戶住宅將下降17個基點。
  • 辦公將下降7個基點。

這些預測取決於借貸利率的變化，並反映了資本化率將穩定在高于2010年代觀察到的水平的預期，這主要歸因於持續較高的利率。儘管面臨持續的逆風，例如10年期國債收益率預計將保持在4%以上，但預計2025年的投資銷售額也將增加多達10%。

雖然零售和數據中心等一些熱門行業被一些分析師認為已充分定價，但仍存在充足的機會。截至2025年9月3日，晨星（Morningstar）的分析表明，REITs作為一個整體似乎低估了9%。

幾家REITs已被確定為顯著低估：

  • Americold Realty (COLD)：交易價格比其27美元/股的公允價值估計低49%。
  • Park Hotels & Resorts (PK)：估值比其21美元/股的公允價值估計低43%。
  • Healthpeak Properties (DOC)：交易價格比其27.50美元/股的公允價值估計低36%。
  • Invitation Homes (INVH)：估值比其41美元/股的公允價值估計低26%。

相反，住宿/酒店REITs表現不佳，**Ashford Hotels (AHT)和Xenia Hotels (XHR)**等公司正在努力應對休閒需求趨於溫和、定價走軟和供應增加的問題。工業REITs在2024年因供過於求而滯後，儘管與電子商務相關的長期需求基本面依然強勁。

展望未來

建議投資者密切關注宏觀經濟因素，特別是美聯儲政策和國債收益率，它們是資本化率變動的關鍵決定因素。持續貨幣寬鬆的預期，加上許多REITs通過長期、固定利率無抵押債務進行積極的資產負債表管理，使該行業有望從市場情緒的改善中獲益。

多元化REITs觀察到的顯著折讓，以及更廣泛REIT市場的低估，為收益型投資者和尋求以有吸引力的價格獲得高品質房地產資產敞口的人提供了引人注目的價值主張。儘管在某些子行業仍存在挑戰，並且較高利率的長期影響仍在評估中，但當前環境為有眼光的投資者提供了獨特的機會，以確保穩定的收入流並可能從市場對內在價值的修正中獲益。