Edgen Stock·Sep 27 2025, 06:102025年第二季度，商業和多戶住宅抵押貸款未償債務增至4.88萬億美元，主要由壽險公司和房地產投資信託基金推動。此次擴張，加上債務發行量的顯著增長，預示著商業房地產貸款行業流動性強勁、前景樂觀，儘管面臨迫在眉睫的債務到期和房地產投資信託基金各子行業的表現差異。
2025年第二季度，美國商業和多戶住宅抵押貸款未償債務增長1.0%，增加了471億美元，總額達到4.88萬億美元。抵押貸款銀行家協會（MBA）報告稱，這一增長表明商業房地產（CRE）貸款領域持續保持流動性，前景樂觀，被一些分析師稱為該行業的「黃金時代」。
抵押貸款債務的擴張是基於主要資本來源的廣泛增長，其中壽險公司和房地產投資信託基金（REITs）做出了重大貢獻。本季度，僅多戶住宅抵押貸款債務就增長了277億美元（1.3%），達到2.19萬億美元。壽險公司表現出強勁的活力，將其商業/多戶住宅抵押貸款總持有量增加了2.4%，相當於獲得了177億美元的收益。其多戶住宅抵押貸款持有量甚至出現了更大幅度的增長，達到5.8%，即142億美元。房地產投資信託基金也顯著增加了其持有量，以**2.2%**的環比增長貢獻了商業/多戶住宅抵押貸款未償債務的總市場擴張。
MBA商業研究副總裁Reggie Booker指出：「每個主要資本來源都增加了其持有量，但增長情況各不相同，壽險公司將其持有量增加了2.4%，銀行增加了0.9%。」 四大投資者群體仍然是銀行和儲蓄機構、聯邦機構和政府支持企業（GSE）投資組合和抵押貸款支持證券（MBS）、壽險公司以及商業抵押貸款支持證券（CMBS）、擔保債務憑證（CDO）和其他資產支持證券（ABS）發行方。
雖然整體商業房地產債務市場表現出強勁勢頭，但房地產投資信託基金行業在2025年第三季度表現出分化，這凸顯了物業需求方面的根本性轉變。受「AI驅動的超級週期」推動，數據中心房地產投資信託基金以21.3%的同比運營資金（FFO）增長率成為表現最佳的板塊。例如，Digital Realty Trust (DLR)公布第三季度每股FFO為1.89美元，同比增長18.2%，並宣布計劃到2029年將容量翻一番。工業房地產投資信託基金也表現出韌性，FFO增長率為8.0%，其中以Prologis (PLD)為例，其核心FFO增長10.9%至每股1.42美元。相比之下，辦公房地產投資信託基金繼續面臨困境，FFO增長率為**-5.5%，年初至今回報率為-19.7%**，這主要歸因於「混合工作模式的持續影響」。
抵押貸款未償債務的增加與商業房地產債務市場流動性增強和發行活動活躍的總體趨勢一致。MBA 2025年第二季度商業/多戶住宅抵押貸款銀行家發行調查顯示，發行量環比大幅增長48%，同比大幅增長66%。抵押貸款房地產投資信託基金大量重返商業房地產抵押貸款債權憑證（CRE CLO）市場進一步證明了這一激增。2025年上半年，CRE CLO發行量幾乎是2024年同期的五倍，這得益於該資產類別的穩定表現、固定收益投資者的需求以及再融資需求。
抵押貸款房地產投資信託基金特別青睞CRE CLO，因為它們具有非經濟效益，例如無追索權、非按市值計價的融資便利以及期限匹配的融資結構。Trepp研究總監Stephen Buschbom強調了CLO為發放兩年或三年期過橋貸款並可能延長至五年的抵押貸款房地產投資信託基金提供期限匹配融資的重要性。
近期貨幣政策調整也正在促進商業房地產前景的改善。美聯儲的25個基點降息正在提供即時緩解，特別是對於陷入困境的辦公和多戶住宅物業的再融資。Marcus & Millichap首席執行官Hessam Nadji將此次降息描述為對2023年經歷凍結的市場而言是「一大解脫」。穩定跡象正在出現，7月份中央商務區辦公價格同比上漲近2%，這與一年前**25%**的跌幅相比是一個顯著逆轉。
儘管勢頭積極，但市場在未來兩年內仍面臨約2萬億美元債務到期的巨大挑戰。這些貸款中估計有5910億美元可能「有問題」，這些貸款大部分是在超低利率時期（低於0.25%，而目前為4.33%）發行的，其中辦公債務面臨最大的風險。
全球房地產研究與戰略主管Rich Hill指出，未償債務數據與強勁的發行量調查結果保持一致，這強化了穩健貸款環境的說法。當前市場動態表明商業房地產貸款將繼續處於「黃金時代」，其特點是收益率誘人且結構保守，尤其是在數據中心和工業地產等領域。
展望未來，市場將密切關注到期債務再融資的成功情況，尤其是在辦公物業等脆弱領域。未來幾個季度，利率的進一步變動以及不同商業房地產子市場之間持續存在的業績分化，將是影響該行業發展軌跡的關鍵因素。預計通過壽險公司流入的資本和商業房地產抵押貸款債權憑證（CRE CLO）的復甦將維持流動性，但對投資者和貸款人而言，對舊有低利率債務進行重新定價的挑戰仍是關注的焦點。
