花旗調升香港樓價預測至12% 供應緊張成主因

花旗研究預計香港樓價2026年將上漲12%，較原先8%的預測上調，因供應緊縮及旅遊業帶動的零售復甦正重塑市場格局。

花旗研究將2026年香港樓價預測由8%上調至12%，理由是供應短缺及零售復甦，預期相關銷售額將突破四千億港元。

花旗香港地產研究主管楊海全表示：「供應有限加上旅遊業強勁流入，正為樓價形成結構性底部，零售業將帶領復甦。可銷售單位處於四年低位，發展商上半年銷售飆升95%。」

花旗數據顯示，2026年上半年新屋銷售量較去年同期躍升34%，創22年新高。同期開發商銷售額攀升95%。該行估計，2026/27年度每年落成量介乎1.5萬至1.6萬個單位，而2022至2026財年平均每年土地供應為1.54萬個單位，使總庫存維持在近兩年低位。在遊客人數、穩定非必要消費、奢侈品需求、本地經濟擴張及港元對人民幣走強等因素支撐下，零售銷售預計將突破四千億港元。

此次上調之所以重要，在於它標誌著香港樓市週期在經歷多年逆風後出現結構性轉變。花旗2026年下半年的偏好排序依次為零售、中環寫字樓、住宅及其他寫字樓。該行預計，在零售銷售連續13個月增長後，商場租金將於下半年開始回升，租金調整將於2027年見底。太古地產有限公司、香港置地集團有限公司及希慎興業有限公司等主要業主已開始報告正向租金回調，商場出租率維持在97%以上。

供應限制支撐看漲論據

供應情況是多年來最受限制的局面。可銷售單位處於四年低位，總庫存處於兩年低位，而需求依然穩健。花旗的分析顯示，結構性供應不足將至少持續到2027年，為任何短期市場調整提供緩衝。7月數據顯示出現暫時回落——上半年一手銷售按月下跌60%，二手登記下降33%——花旗將其歸因於推盤步伐放緩、股市波動、買家對境外投資規則的謹慎態度及季節性因素。

零售領先，開發商跟進

花旗的首選股反映了零售優先的論點。太古地產有限公司（1972.HK）及領展房地產投資信託基金（0823.HK）因其對零售復甦的敞口而獲青睞，花旗亦建議對九龍倉置業地產投資有限公司（1997.HK）採取機會性策略。住宅方面，新鴻基地產有限公司（0016.HK）是首選，受惠於強勁的銷售管道以及隨著盈利擴張而增長的每股股息前景。

香港上一次出現類似供需失衡是在2010年代初期，當時樓價在五年內飆升超過100%。雖然花旗並未預測會重現當時的漲幅，但目前的格局——新增供應有限、旅遊業蓬勃發展及零售業復甦——是多年來最強勁的基本面背景。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。