因前景走弱，晨星將中國海外發展公允價值下調 10%

由於在充滿挑戰的房地產市場背景下對該開發商的營收持更加保守的看法，晨星已將中國海外發展有限公司 (00688) 的公允價值估值從 21 港元下調 9.5% 至 19 港元。

晨星在 4 月 1 日發布的研報中表示，此次下調反映了「此前房地產銷售的盈利能力疲軟」。該機構指出，該股目前的交易價格與其調整後的估值相比，仍有 40% 的大幅折價。

研究機構指出，2025 年的營收預計同比下降 9%，營業利潤將下降 26%。儘管盈利走弱，中國海外發展仍將其土地投資增加了 47%，達到 1190 億元人民幣，重點關注中國較富裕城市的土地。

儘管短期表現不佳，但晨星預計隨著新的、更高質量的項目上線，該開發商的業績將有所改善，這些項目應具備更好的利潤率。該機構維持了對該開發商 18.3% 的中期週期營業利潤率預測。

晨星目前預計五年複合年度營收增長率為 4%，低於先前 5% 的預測。然而，受中國主要城市住房需求逐漸復甦的推動，預計從 2027 年起營收將出現「適度反彈」。該公司穩健的資產負債表（2025 年淨負債比率為 34%）在合資開發商中屬於最低水平之列，並支持其債務償還和土地收購活動，平均融資成本低於 3%。

估值下調可能會增加該股的短期壓力，但晨星的持續認可可能會緩解負面情緒。投資者將關注 2027 年預計的盈利復甦跡象，這主要由公司的高端項目管線所驅動。

本文僅供參考，不構成投資建議。