大型銀行重返商業地產貸款 行業顯露回穩跡象

美國大型銀行正重返商業房地產貸款市場，逆轉了此前因投資人警告辦公及多戶住宅物業可能出現一波違約潮而實施的多年收縮策略。

「我們當地市場的混亂程度仍然非常高，而我們在客戶和銀行家拓展方面的有機增長策略所處的環境依然極具吸引力，」Dime Commercial Bancshares 首席執行官 Stuart Lubow 在該行週三的第二季財報電話會議上表示。

Dime Commercial 第二季營收創紀錄達到 1.26 億美元，高於市場共識預期的 1.2346 億美元，商業貸款年增 26% 至約 7.43 億美元。該行的淨息差連續第九季擴大至 328 個基點，效率比率首次降至 50% 以下。Western Alliance Bancorporation 在前一天公布業績，營收達 9.957 億美元，優於市場預測的 9.8053 億美元，其中商業和工業貸款佔其 18 億美元季內持有至投資貸款增量的 80% 以上。

這一轉變標誌著與 2023 年和 2024 年的明顯分歧——當時在空置率上升和借貸成本走高之際，多數大型美國銀行收緊了授信標準並縮減了 CRE 曝險。根據聯準會數據，上一次類似的資金輪動進入 CRE 貸款發生在 2021 年底，當時低利率和強勁的物業估值推動貸款發放量激增，美國銀行的 CRE 貸款總量峰值達到約 7000 億美元。該週期在聯準會於 2022 年 3 月開始升息後戛然而止，平均 CRE 貸款違約率在 2024 年中攀升至 1.6% 的高峰。

Dime Commercial 表示，其貸款管道規模約為 14 億美元，加權平均利率為 6.25%，並預計在將其商業房地產集中度比率降至約 350% 後，將於第三季恢復股票回購。Western Alliance 則將全年貸款增長目標從 60 億美元下調至 50 億美元，將資本轉向 2026 年下半年計劃的 1.5 億美元股票回購，同時維持 11% 的 CET1 比率。

對 CRE 貸款重新燃起的興趣反映了物業市場更廣泛的穩定跡象。根據穆迪分析，主要都會區的辦公空置率已在 20% 附近趨於平穩，而多戶住宅租金在經歷兩年放緩後已恢復增長。Dime Commercial 表示，其不良資產較上一季下降 28%，不過該行對約 2700 萬美元即將逾期 90 天的多戶住宅貸款計提了 600 萬美元的特定準備金。Western Alliance 則報告，此前披露的六筆非應計貸款中已有兩筆得到解決，其餘四筆預計將於下半年完成處理。

對於區域性銀行而言，重返 CRE 貸款既帶來了機會，也伴隨著風險。328 個基點的淨息差意味著 Dime Commercial 每 100 美元生息資產可賺取 3.28 美元——隨著貸款規模擴大，這一水準的價值將進一步提升。但 Dime Commercial 的信用損失準備金在本季增至約 1400 萬美元，其信用損失準備佔總貸款比率達到 98 個基點，接近其 90 至 100 個基點目標區間的上限。Western Alliance 的準備比率為 89 個基點，管理層預計隨著貸款組合進一步轉向 C&I 放款，該比率將逐步上升。

各家銀行的策略考量各有不同。Dime Commercial（今年 6 月從 Dime Community Bank 更名而來）正加速從傳統的多戶住宅儲貸機構轉型為多元化商業銀行，目前超過 70% 的存款來自商業和市政客戶。Western Alliance 則刻意放緩資產負債表增長，優先進行股票回購，認為其股價相對於內在價值存在顯著折讓。這兩種做法都反映出一個共同信念：CRE 低迷期的最壞時刻已經過去——而那些最有能力在復甦中放貸的銀行，將從仍在觀望的競爭對手手中奪取市場份額。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。