30年期房貸利率觸及2026年新高，國債市場警示信號閃現

30年期固定房貸利率本週攀升至2026年以來最高水平，主要受到長期國債拋售潮的推動，此波走勢恐將借貸成本推向7%，進一步加劇房市放緩。

根據房利美（Freddie Mac）數據，30年期固定房貸平均利率升至6.87%，為2025年12月以來最高。在此之前，10年期國債殖利率在過去兩週內飆升14個基點，原因是美國與以色列對伊朗的衝突推升能源成本，促使投資者重新評估通膨前景及聯準會政策走向。

「債券市場正在發出明確訊號，利率將在更長時間內維持高位，而房市是受衝擊最大的領域，」抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家麥克·弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）表示。「房貸利率每上升50個基點，就會有大約200萬個家庭被排除在購房市場之外。」

此波利率上升正值房市已面臨房價高漲與庫存有限的雙重壓力。美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）報告顯示，12月待完成成屋銷售下滑5.5%，為連續第三個月下降，創下2023年11月以來最弱表現。6月成屋中位數價格為404,500美元，接近歷史高點。

房貸利率自2026年1月的5.82%低點以來，已累計上升超過100個基點。彼時市場原本預期聯準會今年將多次降息，但聯準會自2025年9月以來，一直將基準利率維持在3.5%至3.75%之間，此前從5.25%至5.5%的高峰共降息三次。聯準會的下一次決策會議定於7月29日舉行。

作為房貸定價基準的10年期國債殖利率，已從6月初的4.12%攀升至4.52%，主因荷莫茲海峽再度爆發敵對行動，導致油價飆升。美國能源資訊管理局（Energy Information Administration）報告指出，6月原油均價為每桶86美元，較5月上漲18%。

對購房者而言，財務壓力日益沉重。以6.87%的利率計算，一筆40萬美元的貸款，月供約為2,625美元（不含稅費與保險）——較1月5.82%的低點高出約450美元。這意味著在30年貸款期限內，將多支付近16.2萬美元的利息。

上一次房貸利率逼近7%是在2023年10月，當時曾達到8.01%——創下23年新高。那一波高峰引發房屋銷售大幅回落，2023年成屋銷售降至13年低點的406萬套。目前的趨勢顯示，類似的情況可能正在重演，儘管當前利率仍遠低於8%的門檻。

建商信心已開始轉差。美國全國住宅建商協會（National Association of Home Builders）的房市指數從3月的48降至6月的42，自2023年11月以來首次跌破50的榮枯分水嶺，落入負面區間。建商表示，融資成本上升與買家猶豫不決是主要擔憂。

聯準會所能提供的緩解空間有限。聯準會偏好的通膨指標——個人消費支出物價指數（Personal Consumption Expenditures Price Index）6月年增率為2.6%，仍高於聯準會2%的目標。明尼亞波利斯聯準銀行總裁尼爾·卡什卡里（Neel Kashkari）在6月25日的演講中表示，聯準會需要在確信通膨處於持續下降軌道後才會考慮降息。

「如果通膨持續僵固且勞動市場依然緊俏，聯準會幾乎沒有降息的空間，」弗拉坦托尼表示。「這意味著房貸利率可能在年底前維持高位，如果10年期殖利率突破4.75%，我們可能會看到利率測試7%關卡。」

此波影響不僅限於潛在購房者。持有可調利率房貸的現有屋主將面臨還款額上升的壓力，而根據Redfin的數據，約60%的未償房貸利率低於4%的固定利率房貸持有人，則因鎖定低利率而選擇繼續持有現有房屋，進一步收緊了市場供應。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。