UWM 20億美元紓困暴露FHA納稅人風險，拖欠率達21.5%

United Wholesale Mortgage在利率避險失敗後的20億美元紓困，揭露了非銀行貸款機構如何在缺乏銀行級資本監管的情況下發放大部分FHA擔保貸款，使納稅人暴露於日益上升的違約風險之中。

「歸根結底，重要的是公司一如既往地穩健，」UWM總裁兼執行長Mat Ishbia在社群媒體貼文中回應外界檢視時表示。「即使我們以160億美元的估值上市時，我們也從未像今天這樣強大。」

UWM第二季虧損4.519億美元，主要歸因於與收購Two Harbors Investment Corp.失敗相關的6.032億美元衍生品損失。該公司籌集了20.5億美元，其中包括來自不良債務投資機構Oaktree Capital Management的資金。FHA數據顯示，過去兩年UWM發放的房貸中，有21.5%在發放後一年內出現嚴重拖欠，而2022年和2023年這一比例約為11%。

這場風波的影響遠不止一家貸款機構。非銀行機構發放絕大多數由FHA以及兩家政府贊助企業——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——擔保的貸款。這些貸款被打包並出售給私人投資者，並附帶政府擔保，形成了一個獎勵放貸規模、同時將違約風險轉嫁給納稅人的體系。

FHA帳面上的拖欠數據全面惡化

截至2022年底，70%的FHA借款人負債收入比超過43%，高於2012年的28%和疫情前的60%。在2021年6月至2024年3月期間貸款的大約15%的FHA借款人，在一年內出現嚴重拖欠。住房與城市發展部抽查的FHA房貸樣本發現，76%存在瑕疵，高於2024年底的67%。

有12家房貸貸款機構的一年嚴重拖欠率高於UWM，包括Ages Mortgage（27.3%）、Top Flite Financial（24.5%）和Loan United（23.7%）。這些貸款機構大多也發放由房利美和房地美擔保的貸款，因此FHA數據可能預示著政府贊助企業擔保的房貸市場存在更廣泛的問題。

為防止法拍，拜登政府時期的監管機構動用FHA保險基金來支付陷入困境借款人的欠款，並提議將他們的月供在三年內最多調降25%。這項紓困措施減少了法拍數量，但也鼓勵貸款機構發放風險更高的貸款，因為他們知道政府會出手救助借款人。

根據Money的利率數據，目前30年期固定利率房貸平均年利率為6.6%，FHA貸款為7.27%。利率仍接近今年最高水平，持續對購房者的負擔能力構成壓力，並可能促使更多借款人轉向風險更高的貸款產品。

《華爾街日報》編委會主張，FHA應要求房貸機構至少分擔部分違約貸款的成本。與UWM合作的經紀人表示，在季度虧損和資本募集之後，一切「照常運作」，但該公司的定價相對競爭對手已有所下滑。一位經紀人指出，UWM本週在43家批發貸款機構中排名跌至第10或第15位。

監管機構面臨的問題在於，FHA的保險基金能否繼續吸收日益龐大的高風險貸款池所產生的損失。如果拖欠率持續攀升，政府擔保的成本最終必須被納入定價體系——無論是透過提高FHA保費、收緊放貸標準，還是直接追究貸款機構對違約貸款的責任。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。