美國迷你倉熱潮在 15 個州遭遇監管阻礙

蓬勃發展的美國迷你倉行業正遭遇一波市政阻力，自 2019 年以來，至少有 15 個州頒布了開發禁令和分區限制，這可能會限制這個擁有超過 12% 美國家庭租用的行業的增長。

「許多本應用於其他用途的土地正被倉儲設施佔用，」推動 2023 年全市暫停開發的羅德島州普羅維登斯市議會議員米格爾·桑切斯（Miguel Sanchez）表示，「我們剛剛將迷你倉加入了禁建名單，就像監獄和焚化爐一樣。」

根據市場數據提供商 TractIQ 的數據，儘管面臨阻力，該行業仍在開發另外 1.64 億平方英呎的空間。雖然入駐率已從 2020 年疫情高峰回落，但來自公開上市 REITs（控制約 30% 的市場）的數據顯示，入駐率自 2021 年以來首次出現同比增長。這種動態使運營商能夠維持現有租戶的高租金，在 2025 年最後一個季度，平均「達成」租金比廣告「牌照價」高出 18.9%。

核心衝突在於行業對便利、顯眼位置的需求與城市對充滿活力、能創造就業機會的商業走廊的渴望之間的矛盾。這種監管摩擦可能會限制高密度城市地區的新供應，進而可能推高現有設施的租金並使現有 REITs 受益，同時迫使新開發項目進入吸引力較低的工業區。該行業未來的增長可能取決於能夠繞過這些分區之爭的創新、佔地面積更小的模型。

分區僵局

從緬因州到加利福尼亞州，地方政府越來越多地將無窗、自動化的迷你倉設施視為「死區」，認為它們佔用了寶貴的土地，卻無法創造就業機會或街道活力。例如，丹佛市禁止在輕軌站附近新建迷你倉設施，以優先發展住房。同樣，密西根州三角洲鎮正在利用分區將這些設施從主要商業走廊轉移到工業園區。

「我們只是想更加關注我們的商業走廊，因為那裡可以創造就業機會，」三角洲鎮主管方達·布魯爾（Fonda Brewer）說。

這給該行業的商業模式帶來了直接挑戰。「客戶不想開車去某個工業園區，」經營著 72 家設施的 National Storage Management Co. 的莫里斯·波戈達（Maurice Pogoda）表示，「他們希望在主幹道上，在方便且顯眼的地方。」

兩種價格的故事

這個規模達 600 億美元的行業在疫情期間見證了需求激增，目前正處於複雜的定價環境中。住房流動性放緩減少了新客戶需求，迫使公司以較低的初始利率進行競爭。在全美範圍內，廣告中 10x10 英呎空間的平均價格約為 125 至 150 美元。

然而，老客戶通常支付的費用要高得多。18.9% 的「牌照價」與「達成價」差距凸顯了該行業對租戶慣性的依賴。據 TractIQ 執行長諾亞·斯塔爾（Noah Starr）稱，運營商正成功地以較高的租金和較低的違約率留住老客戶。

創新求生存

為了應對分區挑戰和不斷變化的城市景觀，一些運營商正在嘗試新模式。SoCal Self Storage 的艾倫·法恩斯沃思（Allen Farnsworth）在其設施中整合了洗衣店和泰國餐廳等商業空間，以獲得市議會的批准。

一種更激進的方法來自新創公司 Stuf Storage，該公司在現有建築（如洛杉磯的 SAG-Aftra 大樓）內建立小型自動化存儲點。通過瞄準「被忽視的空間」，Stuf 避免了新建築及相關的監管障礙。創辦人凱瑟琳·劉（Katharine Lau）指出，這種模式也導致了較少的「粘性」長期客戶無限期佔用大型單元，而這是傳統運營商面臨的共同挑戰。

本文僅供參考，不構成投資建議。