美國住房法案針對僅持有 0.65% 房產的投資者

一項得到川普政府支持的備受爭議的住房法案，可能會透過禁止大規模投資者進入來重塑美國單戶租賃市場，儘管數據顯示他們持有的住房量不足總量的 1%。

定於週三在眾議院表決的一項美國住房法案旨在限制機構對單戶住宅的所有權。川普政府聲稱此舉將提高住房負擔能力，但批評人士認為，該法案基於一個錯誤的假設，即僅持有 0.65% 住房庫存的投資者正在推高房價。

「該立法禁止機構投資者購買單戶租賃住宅，這將損害住房投資並導致意想不到的後果，」《華爾街日報》編輯部寫道，認為該法案將用政府管理取代私人資本。

該法案將禁止擁有 350 套或更多住房的投資者收購新物業。在過去十年中，這類投資者翻修了約 30 萬套破舊住房。雖然眾議院版本刪除了參議院關於七年後強制剝離的條款，但機構投資者在過去兩年中已經是單戶住宅的淨賣家。

此舉關乎「以租代建」（build-to-rent）領域私人投資的未來，在該領域，由於最初的參議院法案通過，相關投資已經停滯。如果該立法成為法律，它可能會賦予未來的財政部長廣泛的權力來改寫規則，潛在地擾亂租賃供應並將市場結構從私人資本轉移開，這是參議員伊莉莎白·華倫等進步派人士的一個關鍵目標。

對住房危機的錯誤歸因

批評者認為，該法案的核心前提——即大型投資者是住房負擔能力危機的主要原因——存在嚴重缺陷。他們辯稱，關注僅控制全美單戶住宅 0.65% 的機構所有者，忽略了價格上漲的真正驅動因素。聯準會在疫情期間激進的貨幣寬鬆政策，加上大規模政府刺激，向經濟注入了前所未有的流動性，直接推高了房價。

現在，隨著抵押貸款利率大幅上升，「鎖定效應」已經顯現，阻礙了現有房主出售房產，嚴重限制了待售房屋的供應。該立法未能解決這些核心的供需問題。相反，它針對的是一群在過去兩年中一直是淨賣家的投資者，而這些人在過去十年中翻修了約 30 萬套住房並投入租賃市場，發揮了重要作用。

意想不到的後果與政治風險

除了前提存疑外，該法案還帶有產生顯著意想不到後果的風險。眾議院共和黨版本相比參議院版本有所改進，主要是因為它廢除了要求在七年後出售所購住房的規定。最初的條款已經導致「以租代建」項目的建設陷入停滯，因為過短的時間框架使投資難以回收。

根據《華爾街日報》的社論，最顯著的長期風險也許是賦予財政部長「全權」改寫法案規則以盡量減少市場擾動的條款。批評人士認為，這創造了一個危險的先例，將巨大的裁量權交給未來的政府，使其可以進一步干預住房市場。前總統川普與華倫參議員等進步派人士聯手支持這一禁令，形成了奇怪的政治聯盟，這既突顯了該法案的民粹主義色彩，也顯示了它創造左翼所青睞的監管機制的潛力。

本文僅供參考，不構成投資建議。