美國購屋者需年收入 109,796 美元，負擔能力差距收窄

根據 Redfin 的數據，6 月購買典型美國住宅所需的收入穩定在 109,796 美元，較去年創下的紀錄高點下降 0.5%，而中等家庭收入為 87,599 美元，兩者之間存在 22,200 美元的負擔能力缺口。

Redfin 資深經濟學家徐英琪（Yingqi Xu）表示：「經過數年的惡化後，購屋所需的收入已趨於穩定，但這並不代表一般美國人就能負擔得起住房。」

這項穩定情況出現之際，家庭收入增長 4% 至 87,599 美元，而房價中位數上漲 2.2%，抵押貸款利率雖略有回落，但仍維持在 6% 中段區間。典型購屋者需將收入的 37.6% 用於購買中位價住宅，低於一年前的 39.3%。Redfin 發現，中等收入家庭可負擔的掛牌房源比例為 34.2%，高於此前的 30.5%，但仍遠低於 2022 年之前逾半數掛牌房源皆在可負擔範圍內的水準。

22,200 美元的缺口較一年前的 26,100 美元及兩年前的 28,900 美元有所改善，但這掩蓋了更深層的結構性問題。根據《華爾街日報》近期一封讀者來信所引用的數據，1982 年新建中位價住宅的所需購屋時間為中等家庭收入的 3.4 年，但到 2024 年已攀升至 5.0 年。住房、教育與醫療——這三項定義中產階級地位的消費項目——漲幅均超過整體通膨，因為供應限制與受補貼的需求共同推高價格，漲速遠超薪資增長。

即使在美國家庭整體財富增加的背景下，負擔壓力依然存在。以不變美元計算，實際個人收入中位數從 1982 年的 26,750 美元升至 2024 年的 45,140 美元。美國國會預算辦公室（CBO）的數據顯示，1989 年至 2022 年間美國中等家庭的實際財富增長了 131%。但這些增長明顯向高收入群體傾斜：前 10% 家庭持有的美國財富占比從 56% 升至 60%，而第 51 至 90 百分位家庭持有的占比則從 37% 降至 33%。與此同時，價格下降的項目與上漲的項目出現明顯分化——服裝價格較 1980 年代初上漲約三分之一，而整體物價幾乎翻了兩倍，電視機和電話通話費用則大幅崩跌。

區域差異日益擴大

在 Redfin 分析的 46 個主要都會區中，有 24 個地區的負擔能力有所改善。西雅圖改善幅度最大，受房價下跌影響，購買典型住宅所需的年收入較一年前下降 7.4%。聖荷西和波特蘭緊隨其後，分別下降 6.5% 和 4.5%。儘管如此，西海岸市場仍是最不具負擔能力的地區。舊金山購屋者需 453,205 美元的年收入才能負擔典型住宅，為所有主要都會區中最高。僅有三個都會區——聖路易斯、印第安納波利斯和匹茲堡——的中等家庭收入高於購買當地典型住宅所需的收入。

徐英琪表示，由於美國大部分地區現已轉為買方市場，購屋者有更多選擇和更強的議價能力，市場對買家而言已「稍微更容易應付」。即便如此，仍有許多潛在首購族持觀望態度，因為典型家庭的收入仍遠低於財務上感到寬裕所需的水平。

Redfin 經濟學家預期，到年底負擔能力可望略有改善，但他們警告，若利率升幅超出預期、油價進一步上漲或通膨加速，情況可能惡化。這一趨勢的影響不僅限於房市：當中等家庭無法負擔中等價位住宅時，將抑制家庭組建、削弱家具與裝修等消費支出，並拖慢購屋所帶來的財富累積管道。對聯準會而言，即使住房成本開始趨緩，持續的住房價格壓力仍使通膨展望更趨複雜。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。