隨著疫情時期抵押貸款補貼結束，美國房屋法拍量激增28%

困擾房主的一個關鍵疫情時代生命線已被縮減，法拍量的上升可能會波及美國住房市場的部分領域。

3月份美國的法拍申報量同比激增28%，這表明在幫助拖欠借款人的聯邦計劃收緊後，困境正在加劇。"這裡的核心情況是，過去五年裡人們一直處於困境中，但損失減輕措施阻止了自然的清理週期，"Reverse Engineering Finance 的創始人 John Comiskey 表示。"大壩後的洪水終究要釋放。"

法拍申報量的激增緊隨美國聯邦住房管理局（FHA）"部分債權"計劃的變化之後，該計劃曾允許房主推遲未付的款項。10月份生效的新規定更加嚴格，要求借款人連續三次按時還款才有資格獲得援助，並限制每兩年只能申請一次。截至3月，FHA的800萬借款人中有約11.6%處於拖欠狀態，分析師預測，這些變化可能會在未來12至18個月內迫使約25萬名房主面臨強制出售。

這項補貼的結束，曾允許一些人獲得抵押貸款期限內的無息貸款，現在暴露了住房市場中的一處脆弱環節。雖然30年期固定抵押貸款利率已從近期高點回落至6.46%左右，但利率上升與還款支持取消的結合，正在催生新一波處境艱難的賣家。

影響因市場而異

對房價的影響可能不均衡，且很大程度上取決於地理位置。在強勁的市場中，房產價值的上升為一些房主提供了足夠的"意外股權"來出售並償還債務。例如，馬薩諸塞州沃本市一套於2019年以43萬美元購買的住宅，現在估計可以賣到62.5萬美元，輕鬆覆蓋抵押貸款和任何欠款。

然而，在疲軟的市場中，困境銷售的增加已經對價格產生了壓力。在佛羅里達州李縣，一套在2022年以近40萬美元購入的單戶住宅最近在法拍後僅以27萬美元的價格掛牌。此類折扣可能會拖累整個社區的同類估值，形成負反饋循環。

FHA 風險敞口

風險集中在大約10%由FHA擔保的美國抵押貸款中，這些貸款在首次購房者和低收入買家中很受歡迎。分析師估計，多達一半嚴重拖欠的FHA借款人將無法滿足新的、更嚴格的援助要求。

政策變動旨在遏制一些房主重複使用補貼的"鑽空子"行為。然而，它也移除了一項關鍵的安全網，該安全網在過去幾年的經濟動盪期間讓許多人保住了住房。由此產生的法拍浪潮對那些失去家園的人來說將是一個痛苦的調整，並可能為特定地區的住房市場帶來阻力，即便更廣泛的市場仍在應對居高不下的抵押貸款利率。

本文僅供參考，不構成投資建議。