繼承房產成本基準調升 資本利得稅降至5萬美元

繼承房屋不會觸發聯邦稅——但您接下來的選擇將決定稅務負擔。

繼承房屋不會觸發聯邦稅。成本基準調升會將房產價值重設為死亡日的公允市值，讓繼承人在出售時省下數千美元的資本利得稅。

Trust & Will發布的《不動產繼承報告》顯示，56%的繼承人會出售繼承的房產，這是最常見的處理方式。另有17%的繼承人將繼承的房產轉為出租用途。

假設一棟數十年前以15萬美元購入的房屋，在繼承時價值70萬美元。若繼承人以75萬美元出售，應稅利得為5萬美元——而非60萬美元——因為國稅局（IRS）以調升後的成本基準來計算利得。Kiplinger的數據顯示，38%的美國人表示房地產是他們過去或預期繼承的一部分。

聯邦層面的條件相對有利，但各州規定可能使計算更加複雜。五個州——賓夕法尼亞、紐澤西、馬里蘭、肯塔基和內布拉斯加——對特定繼承人徵收繼承稅；另有十二個州加上華盛頓特區徵收不動產稅，其免稅額遠低於聯邦的1,500萬美元門檻。在奧勒岡州和羅德島州，不動產稅分別在價值低至100萬美元和180萬美元時即開始課徵。

州稅可能抵銷成本基準調升的優勢

在加州、紐約或明尼蘇達等高稅負州，州資本利得稅率可能使繼承後增值部分的稅負增加8%至13%甚至更多。部分司法管轄區在產權移轉時也會觸發房產稅重估，將前任屋主享有的上限稅率重設為目前公允市值——這項改變可能大幅增加年度持有成本。

幾乎所有州的稅法都遵循聯邦的成本基準調升規則，就州資本利得稅而言，將房產的初始價值重設為死亡日的公允市值。但各州的差異在於如何處理繼承後的增值，以及是否徵收各自的移轉稅。以死亡日為基準進行的專業獨立鑑價可確立基準成本，若國稅局日後質疑估值，也能保護繼承人。

租金收入與聯邦醫療保險保費增添另一層考量

對於將繼承房產出租的17%繼承人而言，租金收入通常需要課稅。折舊扣除可減少年度稅務負擔，但也會降低成本基準，可能在房產最終出售時增加資本利得。繼承人在決定保留房產前，也應考量持續的持有成本——更新後的房產稅、保險費、水電費及延遲的維修保養。

出售繼承房產所產生的一次性資本利得，也可能將退休人士的修正後調整總收入（MAGI）推升至聯邦醫療保險（Medicare）的收入相關月度調整金額（IRMAA）門檻之上。Medicare的兩年收入回溯機制意味著，某一年的大額利得將使兩年後的Part B保費調升。根據CMS於2025年11月14日公布的數據，2026年MAGI超過20.5萬美元的單身申報者，Part B每月需繳納649.20美元，而非標準的202.90美元——每年增加近5,400美元。好消息是，若收入回落至正常水平，IRMAA每年會重新調整。

成本基準調升是繼承人可享有的最強大稅務優勢，但前提是必須記錄房產在死亡日的公允市值。在決定出售、保留或出租之前，應全面評估稅務狀況——聯邦資本利得稅、州稅、房產稅重估，以及潛在的Medicare保費附加費。稅法變動頻繁，請務必針對最新的官方IRS及各州公告，核實目前的門檻與稅率。

本文僅供資訊參考，不構成專業稅務、財務或法律建議。