新鴻基地產股價挫7.9% 盈利增長5%未符對沖基金押注

新鴻基地產有限公司（0016.HK）公布2026財年基礎盈利上升4.6%至229億港元，未達部分對沖基金所押注的雙位數增長，股價下挫7.9%至107.60港元，沽空佔成交比重達27.12%。

摩根大通的Karl Choi在業績電話會議上直接提出利潤率問題，詢問管理層重返過往周期30%以上發展物業利潤率是否現實。副董事總經理雷霆表示並不現實。雷霆稱：「在當前市況下，30%以上的利潤率未必現實，眾所周知，賣地競爭一直非常激烈。」

實際與預期增長之間的落差，在於土地補償的入帳時間。新鴻基地產於2026財年就新田及北環線主線一帶約110萬平方呎被收回土地，確認約11億港元補償。另有210萬平方呎土地被收回，主要位於新田科技城及洪水橋／厦村新發展區，將帶來約22億港元收益——但會計入2027財年，而非2026財年。摩根大通稱之為時間差異，而非損失。

利潤率走勢才是關鍵數字。香港發展物業利潤率由一年前的12%下滑至2026財年的11%，但半年度走勢出現強勁逆轉：上半年為8%，下半年為15%。若計入出售帝景園及壽臣山道的基礎盈利，全年數字為16%。摩根大通預期2027財年為18%、2028財年為22%，同時提醒鑑於地價成本及公司偏重於周轉較快的民生項目，利潤率重返30%以上並不太可能。

帳面盈利上升11.1%至214億港元，受重估收益及物業銷售帶動。總營業盈利基本持平於322億港元。香港發展物業確認盈利躍升44%至46億港元，抵銷內地發展物業盈利下跌28%至36.7億港元——即使內地收入上升19%至100.5億港元。淨租金收入微升1%至186億港元，其中香港下跌1%，內地上升6%。酒店營業盈利上升18.4%至7.28億港元。

資產負債表貢獻良多。淨財務費用下跌33%至29.5億港元，加權平均借貸利率由3.7%降至3.0%。淨債務由933億港元降至676億港元，槓桿比率由15.1%降至10.7%。利息覆蓋率由6.0倍改善至8.5倍。董事會建議派發末期息每股2.93港元，增加4.6%，全年派息達3.91港元，維持40%至50%的派息政策。

IGC租金收入與較低的銷售目標

香港合約銷售達381億港元，高於內部300億港元目標，其中228億港元尚未確認入帳——約210億港元將於2027財年入帳。管理層訂下2027財年330億港元的目標，雷霆歸因於審批時間，而非需求疲弱。

租金收入儲備是2027財年投資主題的第二支柱。位於西九龍的國際貿易中心（IGC）辦公大樓於2026年1月起交付予瑞銀，已承諾租戶包括安盛、友邦、永明金融及富衛。IGC商場第一期已接近全數租出，並自2026年底起開業。摩根大通將IGC的新增租金貢獻列為其2027財年預測的四大驅動力之一，其餘為利潤率復甦、利息開支下降及遞延的農地收益。

這一組合支撐摩根大通預測2027財年盈利按年上升5%，並給予增持評級及135港元目標價。花旗的Griffin Chan則以另一途徑得出更高數字，將目標價上調至168.3港元，理由為每股派息有上調空間。兩個目標價之間的差距——約25%——正好界定這場爭論：摩根大通押注利潤率復甦，花旗則押注派息。

對持有者而言，訊號是盈利已見底，但回升斜率平緩。下半年15%的利潤率是摩根大通預測將升至18%及22%的首個確切轉勢證據；遞延的22億港元收地補償將於2027財年入帳。下一個觀察點是截至2026年12月止六個月的中期業績，屆時上半年利潤率數據將顯示下半年反彈能否持續。

本文僅供參考，並不構成投資建議。