深圳將購房限制門檻降低多達 67% 以提振房地產市場

(P1) 中國科技中心深圳正在推出多年來最重要的房地產刺激措施，將購房者的居住要求與其他一線城市相比削減了多達 67%，以試圖遏制歷史性的住房低迷。此舉自 4 月 30 日起生效，是大型中國城市為重振一個已連續 17 個季度價格下跌的行業需求而採取的最新嘗試。

(P2) 摩根大通在一份研究報告中表示：「深圳的放寬程度強於北京和上海，」並補充稱，預計當地成交量和房價在變動後的至少一兩個月內會有所改善。

(P3) 根據新規定，持有有效居住證的非本地戶籍家庭在納稅僅一年後，即可在福田、南山等核心區域購買一套商品住房。相比之下，上海要求納稅三年，北京要求納稅兩年，凸顯了深圳局勢的緊迫性。此前，這些深圳核心區的購房者需要繳納一年社保或個人所得稅才具備資格。

(P4) 該政策直接應對房地產崩盤帶來的影響，此次崩盤已導致估計達 18 萬億美元的家庭財富縮水，並將經濟推向一些經濟學家所稱的「資產負債表衰退」。由於 2025 年房地產投資下降 17.2%，且地方政府土地出讓收入較 2021 年峰值下降 44%，這些措施是測試定向放寬能否恢復信心的關鍵。

應對 18 萬億美元的財富衝擊

深圳的決定並非憑空做出。這是對一場具有歷史規模的房地產低迷的直接反應，這場低迷抹去了中國中產階級 15 年來的實際增長。根據國際清算銀行的数据，中國實際住宅物業價格指數在 2025 年第四季度觸及歷史低點，跌破 2010 年水平。

這種崩潰使一個曾占國家 GDP 約 24% 的行業陷入癱瘓。由此產生的財富損失導致家庭積極增加儲蓄並削減開支，經濟學家辜朝明最早在泡沫破裂後的日本將這種動態定義為「資產負債表衰退」。中國人民銀行已經降息，但由於消費者信心仍處於歷史低點，貨幣政策難以發揮作用。低迷的影響也波及公共財政，自 2021 年以來地方政府土地收入暴跌 44%，使資助基本公共服務的市政預算承受壓力。

分析師認為短期有緩解，但非萬靈藥

雖然該政策預計將在短期內提供提振，但分析師對其長期效果存在分歧。摩根大通在對即時影響表示肯定的同時指出，許多投資者正在越過地方刺激措施，尋找更廣泛、可持續市場復甦的跡象。該行看好執行力強的開發商，包括中國海外發展（00688.HK）和中國金茂（00817.HK）。

然而，其他市場觀察人士認為還需要更多措施。中金公司首席房地產分析師張宇在最近的一份報告中表示，可持續的復甦需要改善型買家的參與，而不僅僅是首次購房者。他主張進一步放寬政策，包括降低抵押貸款利率和減稅。

中國金融四十人論壇高級研究員張斌也表達了這一觀點，他指出穩定房地產需要通過更廣泛的宏觀政策解決國內需求不足和低通脹問題。他說：「穩定房價的一個關鍵政策杠桿是進一步降息，」這一觀點與中國人民銀行行長潘功勝上個月的表態一致，他承諾將使用一系列工具支持增長。目前，摩根大通預計短期內不會出台全國性的放寬政策，將復甦的重擔壓在了像深圳這樣的城市試點上。

本文僅供參考，不構成投資建議。