《ROAD法案》設定350戶上限，劍指國會2008年政策失誤

在國會的住房政策助長金融危機二十年後，一項新的兩黨法案旨在修復同樣失靈的誘因機制——但債務動態恐將重演歷史。

《21世紀住宅道路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）於7月10日簽署生效，未獲總統川普背書，卻是聯邦政府一代人以來首次重大的住房政策改革——而此時美國公眾持有債務占GDP比重自1946年以來首次突破100%。

「國會制定住房政策，國會制定金融監管政策，而國會最終掌控著中央銀行，」大衛·彼得森（David Peterson）在回應前參議員菲爾·格拉姆（Phil Gramm）與前眾議員傑布·亨薩林（Jeb Hensarling）專欄文章時寫道。他的投書於7月28日刊登於《華爾街日報》。「責任在國會。」

《ROAD法案》涵蓋近50項條款，包括禁止企業持有超過350套現有獨棟住宅、簡化新建案的環境審查程序，以及向採用更密集分區法規的州提供聯邦補助。該法案在參眾兩院均以超過90%的支持率通過。法案支持者指出，許多都會區的房價中位數現已超過50萬美元，而平均租金佔家庭收入的30%至50%。

此時機極為敏感。30年期公債殖利率在近期一次拍賣中觸及5.06%——創下2007年（即金融危機爆發前一年）以來的最高水準。佛羅里達州共和黨參議員瑞克·史考特（Rick Scott）週一警告，不斷攀升的借貸成本「正閃爍著2008年前的警示訊號」，並表示「唯一的出路是國會停止像沒有明天一樣地揮霍支出」。

《ROAD法案》的企業持有上限，針對的是2008年危機後加速的結構性轉變：機構投資者大量購入獨棟住宅，常以現金交易，將其轉為租賃房產，從而減少個人買家的庫存。350戶的上限豁免了新建的「建後出租」（build-to-rent）單位，引導企業資本轉向擴大供應，而非壟斷現有庫存。

該法案同時也處理了另一位《華爾街日報》投書者吉姆·湯普森（Jim Thompson）所稱「自取滅亡」的貸款環境。湯普森指出，允許不合格買家以3%或更低頭期款購屋，是2008年崩盤的根本原因之一，且「對買家的資格審查仍然遠不夠嚴格——這也是房價高漲的諸多原因之一。」《ROAD法案》包含簡化首購族房貸申請流程以及擴大FHA貸款資格等條款。

財政困境

為此次住房改革定調的債務動態，與2008年前的情況如出一轍。摩根大通執行長傑米·戴蒙（Jamie Dimon）今年稍早警告，當前金融環境與2008年危機前夕相似，資產價格高漲、借貸增加、風險偏好升溫。國會預算辦公室（CBO）預測，至2036年，公眾持有的債務將達56兆美元，占GDP的120%，淨利息支出將翻倍至每年2.1兆美元。

對住房政策而言，其影響直接明確：更高的借貸成本推升房貸利率，從而抵消分區改革與簡化許可審批所帶來的供應端效益。聯準會在主席凱文·沃許（Kevin Warsh）領導下維持鷹派立場，將基準利率目標區間維持在3.50%至3.75%，且本週FOMC會議可能將升息選項擺上檯面。

《ROAD法案》是國會自2008年危機暴露其過去政策後果以來，最具雄心的住房政策改革嘗試。其成敗不僅取決於法案本身，更取決於其所處的總體經濟環境——以及國會能否避免重蹈寬鬆信貸與財政擴張導致上一場崩盤的循環。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。