紐約辦公室改住宅工程柱體彎曲，九萬戶開發案前景堪憂

7月7日，位於曼哈頓中城的前輝瑞（Pfizer）總部大樓發生兩根結構柱彎曲，迫使全國最大規模的辦公轉住宅改建案全面停工，並引發全市範圍的安全調查，危及全國90,300戶改建管線。

事故發生於東42街235號這棟33層大樓的21樓。開發商Nathan Berman旗下的MetroLoft當時正在該建築上加蓋10層樓，並水平擴建16層樓，以打造1,600套公寓。根據紐約市樓宇局（Department of Buildings）的說法，兩根鋼柱因新建結構的重量而彎曲，導致上方樓層下陷，並迫使中城多個街區封閉。

「這筆債券投標反映了市場對日本央行暫停升息的預期，」農林中金綜合研究所（Norinchukin Research）首席經濟學家南武志表示。

「這可不是普通的彎曲——這是徹底的結構失效，」結構工程師Eric Cowley在審閱紐約市消防局（FDNY）及樓宇局發布的影像後表示，「變形程度極其驚人。」

《Gothamist》審閱的市府核准結構圖則顯示，這兩根鋼柱從9樓到21樓本應安裝鋼材補強——正好位於加蓋10層樓的下方，而這10層加蓋使原始建築的上層樓面得以拓寬。樓宇局最初發布了一份投訴摘要，將事故歸咎於「未依核准圖則進行鋼材補強」，但隨後於同日刪除了該說法。發言人Andrew Rudansky表示，最初的註記「並不準確」。

據知情人士透露，樓宇局已下令對全市五個行政區的其他工地進行安全檢查，重點鎖定與輝瑞改建案相關的同一批業主及承包商。負責東42街工地結構鋼材與焊接檢查的Domani Inspection Services公司，據《紐約時報》報導，在其他近期工地已有違規紀錄。結構圖則由GACE Consulting Engineers負責設計。上述兩家公司均未回應採訪請求。

據《紐約時報》報導，曼哈頓地區檢察官辦公室及市調查局已對此事展開初步刑事調查。調查的範圍及對象目前尚未公開。

改建熱潮遭遇結構極限

現年66歲的Berman一直是辦公轉住宅改建熱潮的領軍人物，三十年來完成逾十個項目，總計超過8,000套公寓。他的公司曾將25 Water Street改建為1,320戶住宅——在輝瑞項目之前曾是全美最大的改建案——並獲得摩根大通（JPMorgan Chase）及阿波羅全球管理（Apollo）的融資。

隨著曼哈頓公寓空置率低於2%，且部分城市辦公樓價值跌幅高達90%，改建案的經濟效益日益誘人。根據RentCafe的數據，今年初全國辦公轉住宅改建管線中約有90,300戶。前市長亞當斯（Eric Adams）推出的「Yes之城」（City of Yes） zoning改革取消了停車位強制規定，並擴大了可改建建築的範圍。

然而，輝瑞大樓的倒塌事故暴露了業界推動更大規模項目的風險。MetroLoft對這座前總部的增建——在一棟較小的10層建築上加蓋19層，以及在33層大樓上加蓋2層並進行水平擴建——需要對原本未設計承擔額外重量的原始鋼柱進行補強。結構圖則要求在補強鋼板上每英尺焊接一道2英吋的焊縫，而非連續焊接。RAND Engineering & Architecture的結構工程師Eugene Gurevich表示，這一細節引發了關於焊縫是否足夠的疑問。

「如果補強鋼板被漏裝，這怎麼可能逃過品質控制和特別檢查？」紐約結構工程師協會（Structural Engineers Association of New York）前會長Chris Cerino說道。

改建市場面臨的風險

此次事故可能減緩投資者與政策制定者所依賴的改建管線進度，這條管線原本被視為解決辦公樓空置與住房短缺雙重危機的關鍵。已向該領域投入資金的銀行與機構投資者如今要求獲得保證。在費城與華盛頓特區從事辦公樓改建的開發商Michael Pestronk表示，他已將結構補強的照片發送給投資者與銀行，後者詢問他們的項目是否面臨類似風險。

「我們上了三層保險，」Pestronk說道。

樓宇局尚未公布鋼柱彎曲的原因。第三方工程公司Thornton Tomasetti正在負責復工工作並進行調查。目前已在9樓至屋頂層安裝臨時支撐，部分區域的撤離令仍然有效。該項目原定於明年完工。

Berman在事故當天告訴《紐約時報》，他懷疑這兩根鋼柱未得到適當補強，並稱這是一個「與改建完全無關」的施工問題。MetroLoft在聲明中表示，正在與樓宇局合作完成修復。

調查結果將決定改建熱潮能否以當前速度繼續推進，抑或是面臨新的監管障礙，從而推高成本並延長工期。房地產律師Jay Neveloff表示，此次事故可能導致「一套全新的法規與規則」。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。