紐約市兩宗商辦轉住宅項目因結構安全疑慮被迫停工

紐約市政府上週勒令兩項商辦轉住宅改建項目停工，原因是建築檢查員在現有辦公大樓中發現結構安全疑慮，為該市應對史上最高辦公樓空置率的主要策略之一帶來打擊。

「這些建築中發現的結構缺陷，引發了對整個商辦庫存中改建項目可行性的質疑，」房地產估價公司Miller Samuel Inc.總裁Jonathan Miller表示。「許多這類建築當初設計時承載的是輕得多的住宅載重，現在進行結構補強將大幅增加成本與工期風險。」

這兩個被迫停工的項目，使曼哈頓越來越多改建延誤案例再添一筆。根據CBRE Group Inc.的數據，曼哈頓辦公室空置率在2026年第二季已達22%。紐約市在2024年通過一項分區改革，放寬將老舊辦公樓改為公寓的限制，並批准了超過40個改建項目，目標是在2030年前新增2萬套住宅單位。

結構工程師對1970年代以前建造的辦公大樓提出警告，問題包括樓板承載力、電梯井配置及管道豎井布局等；這些建築約佔曼哈頓辦公樓庫存的60%。根據建築顧問公司Rider Levett Bucknall的估算，若將這些系統改裝以符合住宅建築規範，每平方呎的改建成本將增加80至120美元。這將使總改建費用比目前預估值高出15%至25%，在現行租金水準下，許多項目的經濟可行性將受到嚴峻考驗。

此次停工之際，紐約市商業房地產價值已較2019年的高峰下跌約30%，其中辦公室物業承受的跌幅最為沉重。由於混合工作模式減少對傳統辦公空間的需求，彭博美國辦公室REIT指數自2022年初以來已累計下跌45%。改建項目一度成為業主的一線生機，他們正面臨約250億美元商業抵押貸款支持證券將在2027年前陸續到期的再融資壓力。

紐約市建築局尚未公布受影響的具體物業，也未說明停工令將持續多久。一位發言人表示，該局正在審查另外12個正在施工或處於前期開發階段的改建項目的結構評估報告。開發商警告，若延誤時間過長，可能會觸發與項目完工里程碑相關的建築貸款違約條款。

若結構補強成為所有改建項目的強制要求，根據Green Street Advisors分析師的預測，額外成本可能使預計投資報酬率降低200至300個基點。這很可能迫使開發商要求更高租金或尋求更多政府補貼才能繼續推進，在紐約面臨超過50萬套住房短缺的背景下，新住房供應的速度恐將進一步放緩。

本文僅供參考，不構成投資建議。