新世界發展銷售額突破 200 億港元，市場呈現分化趨勢

(P1) 新世界發展今年強勁的銷售額達到 200 億港元，較 2025 年增長 1.7 倍，描繪出香港高端房地產市場的韌性，儘管分析師對該股表示謹慎，且中國內地的房地產行業仍深陷危機。

(P2) 高盛首席中國股票策略師劉勁津（Kinger Lau）表示，中國股市的前景是積極的，預計 A 股公司 2023 年的平均利潤將增長 17%。然而，該行的分析師最近也下調了新世界發展的目標價格，反映出圍繞該行業的複雜且分化的情緒。

(P3) 該開發商年初至今的合約銷售涉及約 1,300 個單位，較去年同期錄得的 75 億港元大幅增長。主要驅動力是與港鐵公司合作開發的柏傲莊（Pavilia Farm）住宅項目第三期，該項目售出 358 個單位，套現超過 57 億港元。儘管銷售報告強勁，但新世界發展的股價仍下跌了 3.45%。

(P4) 投資者面臨的關鍵問題是，新世界發展的成功是代表了香港優質住宅市場的持久局部復甦，還是由資金轉向避險資產所驅動的孤立現象。這一表現與中國內地形成鮮明對比，內地恒大、碧桂園等大型開發商面臨清盤呈請，新房銷售大幅下滑，正考驗著該國長期以來的住房擁有文化。

雙重市場的故事

中國內地房地產行業的掙扎已有詳盡記錄。自政府於 2020 年採取行動抑制開發商過度債務以來，市場出現了一波違約潮和項目停滯，動搖了買家信心。麥格理經濟學家表示，2022 年的新房銷售額較 2021 年的峰值減半，且下降趨勢仍在繼續。由於擔憂就業保障和整體經濟，潛在買家對承擔抵押貸款猶豫不決，這曾是佔據該國近三分之一經濟活動的領域，如今產生了顯著拖累。

相比之下，新世界的業績表明，香港地理位置優越、高品質的住宅項目需求依然穩固。位於主要交通樞紐之上的柏傲莊項目的成功，突顯了買家對便利性和品質的溢價追求。這種分化突顯了中國房地產市場潛在的零碎化，香港等一級全球樞紐可能會與影響內地的更廣泛趨勢脫鉤。

投資者的交錯情緒

儘管整體銷售額強勁，但投資者和分析師仍持謹慎態度。高盛在發佈銷售數據的同時下調目標價，表明其對盈利能力、利潤率或未來項目儲備的擔憂。這種謹慎與外國投資者對中國資產更趨看好的普遍情緒並存。高盛數據顯示，透過滬深港通流入 A 股市場的淨資金已超過 2022 年全年總額，年初至今達到 230 億美元。

北京方面的支持性政策措施，如中國人民銀行下調銀行存款準備金率，旨在確保流動性並支持經濟增長。由於擔憂美國和歐洲的衰退風險和銀行系統不穩定，全球投資者越來越多地在西方市場之外尋找機會。目前，他們似乎正在採取分流策略，有選擇地買入中國內地股票，同時對具體的房地產開發商保持審慎，即使是像新世界發展這樣擁有強勁銷售數據的開發商也是如此。

本文僅供參考，不構成投資建議。