房貸利率飆升至一年高點 聯準會按兵不動

房貸利率飆升至一年來最高水準，因聯準會維持利率穩定的決策未能抵銷來自地緣政治動盪與持續通膨的上行壓力。

聯準會於 7 月 29 日將基準利率維持在 5.25% 至 5.5% 不變，根據會後聲明，三名鷹派委員對維持利率的決定投下反對票。此結果推動房貸利率攀升至 2025 年中以來未見的水準。根據房利美（Freddie Mac）數據，平均 30 年期固定利率已達到約 7.2%。

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席美國經濟學家 Nancy Vanden Houten 表示：「聯準會按兵不動加上地緣政治風險升溫，為房貸借款人無法逃脫的長期利率提供了底部支撐。除非我們看到伊朗衝突明顯降溫，或是通膨數據出現決定性轉折，否則房貸利率可能維持在高檔。」

美國商務部報告顯示，第二季美國經濟年化成長率為 1.5%，低於第一季的 2.1%，原因是與伊朗的戰爭擾亂了能源市場與供應鏈。直接影響房貸定價的 10 年期美國公債殖利率在聯準會決議後上升 12 個基點至 4.58%，而道瓊工業平均指數下跌 1.8%，創下 4 月以來最差單日表現。布蘭特原油交易價格接近每桶 89 美元，自 6 月底伊朗衝突加劇以來已上漲 12%，這推高了通膨預期，使聯準會的政策路徑更加複雜。

借貸成本上升加劇了住房負擔能力危機，這已使許多首次購屋者無法實現購屋夢想。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）表示，成屋銷售已連續四個月下滑，成屋價格中位數維持在接近 42 萬美元的水準。根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）數據，上週購屋房貸申請量下降了 4%，因利率升高進一步壓縮了買方需求。

建商類股承壓

美國市值最大的兩大住宅建商 D.R. Horton 與 Lennar 過去一個月股價均下跌超過 8%，因房貸利率升高威脅到其訂單積壓量。專注於住宅物業的房地產投資信託基金（REITs）表現也不佳，iShares 住宅房地產 ETF 在 7 月下跌了 5.3%。上一次房貸利率處於當前水準是在 2025 年中，當時經季節性調整後的成屋銷售年化率為 410 萬戶，較疫情前的 550 萬戶平均值低了約 10%。

聯準會主席凱文·沃什（Kevin Warsh）已將控制通膨列為首要任務，他在 7 月記者會上表示，除非有「令人信服的證據」顯示物價壓力正持續回歸 2% 目標，否則不太可能降息。聯準會上一次在類似地緣政治衝擊期間維持利率不變，是在 2022 年俄烏衝突期間，當時房貸利率在 12 個月內從 3.2% 升至 7.1%。

聯準會的下一次政策會議訂於 9 月 16 日至 17 日舉行。根據芝加哥商業交易所（CME）聯邦觀察工具（FedWatch）數據，隔夜指數交換（OIS）市場目前預測按兵不動的機率為 68%，首次降息一碼（25 個基點）的時間點直到 12 月會議才被完全定價。

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