眾議院以 396 票通過住房法案，修改投資者規則

美國眾議院以 396 票對 13 票的壓倒性優勢通過了一項重大的住房負擔能力法案，但由於針對機構投資者的條款發生了重大變化，該法案在參議院面臨著複雜的路徑。該法案被稱為《21 世紀住房之路法案》，旨在解決住房負擔能力危機，民意調查顯示這是選民進入 11 月選舉前的首要關注點。

「仍有工作要做，」參議院銀行委員會主席 Tim Scott 和高級成員 Sen. Elizabeth Warren 在一份聯合聲明中表示，這表明該法案在參議院的通過並非板上釘釘。「我們致力於繼續與白宮和眾議院同事合作，制定一項能夠通過參議院並呈交總統簽署的住房法案。」

眾議院版本最重大的變化是刪除了參議院的一項條款，該條款本要求大型投資者在七年內出售新建的單戶出租住宅。這種「先建後租」的剝離規則是住房行業的主要爭論點，該行業認為這將抑制新住房供應的創造。眾議院法案還提高了聯邦住房金融局（FHFA）擔保的多戶住宅貸款限額，這些限額已保持 12 年未變。

該立法旨在在遏制大型投資者對單戶住宅市場的影響與鼓勵新建設之間尋找平衡。雖然這項由特朗普總統支持的法案被共和黨人視為解決負擔能力的努力，但其最終形式將取決於兩院之間就協調不同方案進行的談判。

投資者限制被削弱

該法案爭議的核心圍繞著對 Blackstone、Invitation Homes (INVH) 和 American Homes 4 Rent (AMH) 等機構投資者的處理。兩黨議員都認為，這些公司大規模購買現有房屋擠佔了個人購房者的空間。

修改後的眾議院法案取消了參議院關於投資者出售其先建後租房產的要求。然而，它維持了一項禁令，即禁止擁有 350 套或更多房屋組合的機構投資者在特定情況下購買現有的單戶住宅。它還引入了一項新要求，即這些大型投資者需向住房和城市發展部（HUD）報告其住房組合的細節。兩黨政策中心住房和基礎設施項目主任 Francis Torres 表示，這一變化代表了「手術刀而非錘子」，反映出一種在不擾亂整個住房市場的情況下監管機構活動的更細緻的方法。

哪些保留，哪些刪除

除了投資者規則外，眾議院和參議院版本在聯邦住房計劃和開發法規方面存在顯著分歧。眾議院法案簡化了各種 HUD 資助活動的《國家環境政策法》要求，包括用於多戶住宅建設和翻修的 221(d)(4) 貸款。它還將補缺住宅項目列入免於聯邦環境審查的活動清單。

然而，參議院法案中的幾項關鍵資金條款被刪除。眾議院版本削減了對 HUD 社區發展綜合撥款（CDBG）災害恢復計劃的永久授權，該計劃是社區在自然災害後重建的關鍵資金來源。同樣被省略的還有使租賃援助演示（RAD）項目永久化的條款，公共住房當局依靠該項目來解決資本需求。

取而代之的是，眾議院增加了新元素，包括一項針對單樓梯住宅樓試點計劃的競爭性贈款計劃，以探索降低建築成本的方法。它還為聯邦資助住房的租戶創建了全國驅逐求助熱線，並要求州和地方政府維護未開發公共土地的數據庫。

本文僅供參考，不構成投資建議。