退休族持有1.5兆美元房屋淨值，房屋淨值貸款選項日益多元

62歲及以上的屋主持有近1.5兆美元的房屋淨值——幾乎是2020年初的兩倍——而房屋淨值貸款和房屋淨值信貸額度（HELOC）的平均利率約為8%，相比之下信用卡利率則接近20%。

「動用房屋淨值是一個複雜的課題，」維吉尼亞州尚蒂利（Chantilly）的債務律師艾希莉·摩根（Ashley Morgan）表示。「這不僅僅是你能不能負擔得起把錢提出來的問題，你還要考慮這個決定如何與你未來的財務和住房目標相契合。」

可供選擇的方案涵蓋傳統的HELOC和房屋淨值貸款、聯邦保險的反向抵押貸款，以及較新型的房屋淨值投資（HEI）——屋主以未來房產增值的一定比例換取一次性現金。一項2026年Citizens Bank的調查發現，44%的屋主表示翻修現有房產是他們最實際的住房選擇，而僅有13%的人認為購買另一套住房是可行的。

這項選擇伴隨著重大的財務後果。根據線上HEI供應商Point的估算，一位屋主透過HEI獲得5萬美元——相當於一棟50萬美元房產的10%——若年增值率為1.5%，10年後將欠款11萬美元；若年增值率為5.5%，則欠款18.7萬美元。相較之下，根據Bankrate在2026年6月對放貸機構的調查，同樣金額、利率8%的10年期房屋淨值貸款，償還總額約為7.3萬美元。

HELOC提供以房產價值為基礎的借款額度，讓屋主可在需要時提領資金，且僅就實際借入的金額支付利息。「HELOC讓你能夠為未來的支出做好準備，或涵蓋分階段進行的項目，」Citizens Bank房屋淨值貸款部門主管法比安·蒂埃里（Fabien Thierry）表示。不過，HELOC通常採用浮動利率，因此每月還款金額可能會變化。

房屋淨值貸款則是一次性撥付一筆資金，採用固定利率和固定的還款時程，適合用於特定支出，例如大型翻修或無障礙設施升級。利息從貸款撥付起即按全額累計，部分貸款還會收取提前還款罰金。兩種產品都以房屋作為抵押品——若未能如期還款，可能觸發法拍。

HEI的成本可能是傳統貸款的3倍

房屋淨值投資日益受到歡迎，因為屋主希望在無需增加每月帳單的情況下獲得現金。其成本被遞延並與房屋未來價值掛鉤，這可能讓這些交易看起來遠比實際便宜。「賣方可能沒有意識到自己放棄了多少上行空間，」亞利桑那州土桑（Tucson）的財務顧問盧卡·拉森蒂（Luca Rassenti）表示。

反向抵押貸款可透過聯邦保險的房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage）辦理，年滿62歲即可申請，讓屋主可以一次性領取、分期領取或以信貸額度方式取得資金，且無需每月償還貸款。利息和費用會累計到貸款餘額中，當房產出售、屋主永久搬離或身故時，貸款即需償還。如果貸款餘額超過房產價值，繼承人無需償還超出房產價值的部分。借款人必須持續繳納房產稅和保險並維護房屋，否則將面臨法拍。

出售仍是最簡單的途徑，但成本會增加

出售房產可直接解鎖全部房屋淨值，而縮小住房規模可以釋放現金，同時降低未來的住房成本。但根據Zillow的數據，出售的交易成本通常可達房產價值的10%，而購買另一套住房的成本約為5%。單身屋主出售主要住所時，可享有最高25萬美元的資本利得稅免稅額；已婚夫妻合併申報則可享有50萬美元的免稅額，前提是他們在過去五年中有兩年居住該房產。「如果你擁有一棟房子多年，你可能會產生可觀的應稅資本利得，」摩根表示。

未動用的淨值也可以作為未來需求的儲備金。根據退休研究中心（Center for Retirement Research）的數據，約80%的65歲長者在某個時間點需要長期照護，每年成本超過10萬美元。在為不那麼迫切的支出動用淨值之前，屋主應考慮其他儲蓄是否足以應付，以保留這道緩衝。

當屋主過世時，房地產的稅基會按當時的市價重新設定（step-up in basis），這意味著繼承人出售房產時，無需就屋主生前累計的增值部分繳稅。拉森蒂建議詢問繼承人是否願意先提供貸款或贈與，並預期他們日後將繼承該房產。「和孩子們談談，對他們而言什麼才是重要的，」摩根表示。

本文僅供資訊參考用途，不構成投資建議。