中國樓市銷售跌幅收窄至2% 一線城市領漲

中國百大房地產開發商5月合約銷售金額僅較去年同期下跌2%，創下本輪週期最小跌幅。一線城市的復甦導致國有開發商與民營開發商之間出現明顯分化。

大和資本市場（Daiwa Capital Markets）在一份引用克而瑞（CRIC）初步數據的研究報告中表示：「此次改善不僅受季節性因素推動，也顯示出潛在需求的實質性復甦。」合約銷售面積較去年同期下跌10%，跌幅較4月的15%有所收窄；銷售金額則較前一個月12%的跌幅有所改善。

按月計算，5月銷售面積上升9%，銷售金額更大幅增長15%，而去年同期兩項指標的增幅均為3%。平均售價較去年同期上漲9%，按月上升6%，達到每平方米22,842元人民幣，反映出一線城市及高端項目的貢獻增加，改善了銷售組合。2026年首五個月的累計合約銷售金額仍較去年同期下跌17%，但大和預計第二季跌幅將進一步放緩。

該數據為中國備受打擊的房地產行業提供了見底論述的支持。該行業經歷了多年的低迷，蒸發了數萬億元人民幣的家庭財富，並拖累了經濟增長。高盛（Goldman Sachs）在另一份報告中表示，一線城市的房價已出現令人鼓舞的穩定跡象，而在過往的房地產週期中，股市歷來是領先指標。自3月下旬以來，高盛所追蹤的國有開發商股價平均上漲17%，其中中國海外發展有限公司（China Overseas Land & Investment Ltd.）及華潤置地有限公司（China Resources Land Ltd.）各飆升約30%。

國有開發商飆升 民營同業落後

領先開發商與落後開發商之間的分化在5月進一步擴大。一線城市業務集中的國有開發商錄得雙位數的按年銷售增長：華潤置地增長28%，中國海外發展上升14%，招商蛇口（China Merchants Shekou）增長20%。根據中指研究院（CREIS）的數據，這些國有企業在一線城市的銷售按年增幅介乎9%至134%，其中深圳在4月底放寬購房限制後，增幅更達180%至1,523%。

與此形成對比的是，民營開發商表現持續遜色。龍湖集團（Longfor Group）及新城控股（Seazen Group）5月銷售按年暴跌48%，受限於新項目推出有限以及在一線市場佈局不足。即使是集中在杭州的濱江集團（Binjiang Group）及綠城中國（Greentown China），也錄得銷售下滑。

大和重申其對一線城市業務紮實的領先國有開發商的偏好，並維持對華潤置地及中國海外發展的「買入」評級，將其列為行業首選。根據大和的樂觀情景，到2028年，這兩家公司的現金收益預計將較2026年的預測分別增長超過30%及50%。該經紀商對面臨評級下調風險的民營開發商仍持謹慎態度，因為銷售動能正在減弱。

該板塊股價已從5月高位回落超過10%，大和認為這創造了更具吸引力的入市點，因為5月銷售數據支持其對一線城市見底復甦的預測。高盛對15個領先城市的分析顯示，如果房價達到轉折點，在其樂觀情景下到2028年底實現15%的漲幅，則集中佈局這些市場的開發商將成為主要受益者。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。