房屋淨值套現再融資激增13% 屋主動用30萬美元房屋淨值

根據美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）數據，美國屋主平均擁有近30萬美元的房屋淨值，正透過房屋淨值套現再融資（cash-out refinancing）動用這筆財富，相關貸款量年增13%，預計2026年將超過所有房貸再融資的40%。

Rocket Mortgage首席業務長比爾·班菲爾德（Bill Banfield）表示：「對於需要大筆資金來整合債務、支付大學學費、進行翻新以提升房屋價值，或創業的消費者而言，以目前的套現再融資利率向房屋借款，遠比個人貸款和信用卡更划算。」

Bankrate數據顯示，8月3日30年期固定套現再融資平均利率為6.91%，15年期固定利率為6.27%，相比之下個人貸款平均利率為12.41%。要符合資格，屋主通常需要至少20%的房屋淨值、持有房屋滿六個月，且信用評分達620分以上。貸款上限為房屋鑑價價值的80%，成交費用約占總貸款金額的2%至6%。

以一套60萬美元房屋、尚有30萬美元房貸餘額的屋主為例，交易完成時最高可拿到18萬美元現金——但代價是揹負更大的有擔保債務，若無法按時還款，房屋將面臨法拍風險。由於負債收入比上限為45%，借款人必須衡量現金入袋是否值得重新設定期房貸期限和利率。

80%上限及其對您現金的意義

在套現再融資中，現有房貸會被以新利率的更大額貸款取代，通常會將還款期限延長數年。新貸款償還原有餘額，屋主則在交易完成時以整筆款項獲得差額。貸款金額通常限制在房屋鑑價價值的80%以內，意味著屋主必須保留至少20%的房屋價值不動用。

以一套60萬美元房屋、剩餘餘額30萬美元為例，屋主需保留12萬美元淨值，但最高可貸出48萬美元（60萬美元的80%）減去30萬美元的償還額，扣除成交費用前可獲得18萬美元現金。這些產品通常是15年期和30年期的固定利率貸款，不過貸方也提供可調利率及混合式套現再融資產品，初始固定利率期間為五至七年。

Flagstar Bank房屋貸款經理基思·坎普（Keith Kampe）表示：「您獲得的利率取決於您的信用評級、您擁有的淨值金額以及您正在再融資的房屋類型。一般來說，如果您再融資的是主要住所、擁有大量房屋淨值且信用評級高，就能獲得更好的條件。」

成本、風險與替代方案的數學計算

最大的風險是承擔過多債務而違約。摩根大通（JPMorgan Chase）消費者房屋貸款部門主管兼管理總監埃里克·施密特（Erik Schmitt）表示：「套現再融資是以您的房屋作為抵押品的有擔保貸款。這意味著如果您違約，貸方可以對該房產進行法拍。」

坎普表示，按照經驗法則，負債收入比應保持在45%或以下。對於年收入85,000美元的借款人而言，每月總負債上限為3,187.50美元。根據Bankrate，成交費用占貸款金額的2%至6%，視州和地方轉讓稅、產權調查與保險、託管儲備金及法律費用而定。這些費用可在交易完成時從貸款金額中扣除，或併入貸款中。

施密特表示，整個流程視貸方和文件處理速度而定，最快七天、最長可達45天。如果資金用於購買、建造或改善主要或第二住所，套現部分的利息可能可享有稅務抵扣。

對於希望保留現有低房貸利率的屋主而言，房屋淨值信用額度（HELOC）提供了另一種選擇——這是一種具有設定限額的循環信用額度，可按需動用，但通常利率較高，且與基準利率掛鉤的浮動利率。

此處引用的利率和條款反映截至8月3日的數據，可能已有變動；借款人應對照貸方和監管機構最新的官方公告核實當前數字。

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