灣區佔據全球 AI 市值 90%，引發房地產激增

一份強調美國灣區在人工智能領域主導地位的報告顯示，全球 90% 的人工智能市值集中在一小時車程範圍內，這種集聚效應正引發對房地產的極度渴求，並令當地基礎設施承壓。根據仲量聯行（JLL）的研究，來自人工智能、機器人和無人機公司的強勁需求推動了八年來最強勁的寫字樓租賃季度，吸納了 160 萬平方英尺的空間，並導致空置率下降。

仲量聯行經濟研究高級總監 Alexander Quinn 表示：「這種租賃活動很大一部分是由集中在這裡的機器人工程師與大灣區的人工智能人才的融合驅動的。你需要一個能夠思考的機器，能夠弄清楚如何在混合資產環境中工作並完成特定任務。這實際上是這兩者的結合。」

報告的發現得到了物理擴張激增的證實。在過去的六年裡，機器人和無人機公司在灣區的佔地面積從不到 50 萬平方英尺擴大到超過 760 萬平方英尺。仲量聯行預計，僅在 2026 年，這些公司就將簽署另外 150 萬平方英尺的租約。這場由 Anthropic 和 OpenAI 等生成式 AI 巨頭引領的繁榮直接使商業地產業主受益，舊金山的甲級寫字樓可用面積在第一季度下降了 2.5%。

這種包括英偉達、谷歌和蘋果等巨頭在內的資本集中，創造了一個強大的反饋循環，市場領導地位直接轉化為物理擴張。這一趨勢正在重塑該地區的房地產市場，產生了明顯的贏家和輸家。雖然聖何塞北部的一棟辦公樓最近以 1220 萬美元的價格成交——較 2018 年的價格折價近 62%——但投資者同時也在爭相收購和開發為人工智能行業特定高電力需求定制的設施。

機器人與房地產

南灣已成為人形機器人研發的中心。成立於 2022 年的 Figure AI 在聖何塞擁有一個佔地近 9.9 萬平方英尺的園區。附近，特斯拉正在推進其 Optimus 機器人的生產，在弗里蒙特租賃了 37.5 萬平方英尺的研發空間，並計劃改造部分電動汽車工廠，以達到每年生產多達 100 萬台機器人的能力。這與舊金山形成鮮明對比，那裡的機器人公司通常租賃 1.5 萬至 2 萬平方英尺的小型彈性空間。這一趨勢得到了 Tredence 等公司的進一步驗證，Tredence 是一家支持 2 萬億美元零售收入的數據和 AI 解決方案提供商，最近被評為谷歌雲年度零售合作夥伴，突顯了源自該地區的 AI 服務與企業的深度融合。

基礎設施的電力問題

這種快速擴張正造成一個新的瓶頸：電力。根據仲量聯行的數據，處於試點生產階段的機器人公司通常需要約 4,000 安培的電力。然而，灣區工業供應總量中只有不到 10% 能滿足這一需求，相當於僅有 250 萬平方英尺的可用空間。高力國際（Colliers）的數據顯示，這一稀缺性在數據中心市場也得到了回應，聖何塞和匹兹堡正成為樞紐。來自「超大規模運營商」的需求十分強烈，但開發受到限制。能夠提高建築物供電能力的房東正致力於獲得溢價，因為他們意識到了迎合日益增長的 AI 公司浪潮所帶來的價值和空置率降低。對於投資者而言，報告中 90% 的集中度數字不僅僅是一個抽象的數字；它是對專用工業和數據中心資產需求的具體驅動力，創造了一個具有高准入門檻的獨特房地產細分市場。

本文僅供參考，不構成投資建議。