巴爾的摩空置房屋引發競價戰 全國房價中位數達38萬1333美元

巴爾的摩的空置房屋，曾經滯銷難售，如今卻引發競價戰，因其他東岸市場的買家因房價過高被排擠，轉而追逐已從十年前約1.6萬戶降至1.2萬戶以下的庫存。

「空置房屋無所不在，」巴爾的摩市長布蘭登·史考特表示。「當人們看到大批空屋，沒有人想住在那裡，也沒有人想在那裡投資。」

市政府與州政府已承諾投入30億美元，目標在2038年前消除空置現象，提供補貼給非營利開發商、購屋者，並向現有屋主提供修繕補助。根據Zillow數據，巴爾的摩的房價中位數為23萬5333美元，遠低於全國中位數的38萬1333美元。

此番轉變堪稱巴爾的摩歷史上最難以置信的逆轉之一，但進展並不均衡——卡羅頓嶺仍約有750戶空置房屋，比十年前還多出40戶，而投機客更威脅將正在復甦的社區拖回原狀。

水管工兼兼職房地產投資者克里斯·沃爾德倫，在競爭對手將他原本願意支付的價格翻倍後，不情願地將拍賣舉牌提高到4萬5000美元。他計劃花費13萬美元及五個月時間翻修這棟木板封窗的聯排住宅，然後以超過30萬美元的價格出售。「我這是把自己捲進了什麼？」他在首次看房時如此問道，當時他看到廚房設備、家具、衣物與釘尖朝上的木板鋪滿地板。

數十年來，巴爾的摩的空置危機持續存在，因為翻修成本超過完工房屋的轉售價值，此一循環壓低了周邊房產價值並阻礙投資。疫情期間的低利率最初吸引資金投入住宅翻修項目，即便利率回升，隨著其他地區房價攀升，需求依然持續。來自華盛頓特區及周邊郊區的人們選擇巴爾的摩作為更實惠的替代方案，還有從洛杉磯等高成本市場遷入的人士。前洛杉磯居民亞歷克斯·奎恩在加州屢屢競標失利後，搬回她的家鄉巴爾的摩。

整街區策略將惡性循環轉為良性循環

巴爾的摩過去以全市範圍處理空置問題，將資金分散撒在各個社區。現如今，公共官員與非營利開發商採取「整街區」策略，盡可能掌握一條街上最多數量的房產並一次全部翻修，同時增設社區花園與路燈。這已將惡性循環轉化為良性循環——完工的街區吸引居民與商家，進而支持附近的翻修項目。

此策略在擁有核心資產的社區最為成功。在東巴爾的摩的約翰斯頓廣場，非營利開發商ReBUILD Metro近年已將空置房屋數量減半。該社區鄰近市中心、約翰霍普金斯醫院，以及地鐵、輕軌和火車站。艾拉·米勒與亞歷克斯·科瓦奇在當地購入一棟房屋，米勒在約翰霍普金斯工作。「約翰斯頓廣場位於絕佳位置，」科瓦奇表示。

復甦不均 西南區落後

集中投資策略意味著一些最需要關注的社區獲得的資源甚少。位於巴爾的摩西南部的卡羅頓嶺，歷史上一直是全市謀殺率最高的地區之一，至今仍有約750戶空置房屋，比十年前多出40戶。「空置房屋完全得不到任何投資，」社區領袖德溫·漢納表示。「你面對的是一個一無所有的社區。」

近日午後，一棟棟因頻繁火災而燒毀崩塌的房屋殘骸，成為露天毒品市場的場所，樹木從坍塌的屋頂中長出，紅色菱形標誌標示著坍塌風險。即使在獲得投資的社區，持續進展也可能變得更加困難。非營利開發商Parity Homes創辦人布里·瓊斯表示，投機客正低價收購廢棄房屋並等待房價上漲。去年，紐約房地產投資者被指控在獲得貸款收購數百戶巴爾的摩空置房產時涉嫌詐欺；許多抵押貸款違約，引發法拍危機，威脅將社區拖回原狀。

儘管如此，已轉型的社區居民仍感受到一種全新的氣氛。在約翰斯頓廣場居住超過四十年的居民雷吉娜·哈蒙德表示，社區花園已取代過去的毒品市場，圖書館矗立於昔日堆滿牛奶箱的非正式垃圾傾倒點。「過去只有一排又一排木板封窗的房屋，」哈蒙德說。「現在完全是另一番景象了。」

曾使巴爾的摩空置問題頑固難解的經濟邏輯已然逆轉：在全國房價中位數達到38萬1333美元之際，4萬5000美元的購入成本加上13萬美元的翻修費用，如今已能與30萬美元的轉售價格相抵。復甦能否擴展到特定社區之外，將取決於投資是否跟隨需求流入卡羅頓嶺等地區——以及市政府能否防止投機客破壞現有的成果。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。