父母資助子女購屋的4種方式：從贈與到貸款

根據LendingTree的一項調查，約有四分之一Z世代和千禧世代的自住房主獲得父母的首付資助，在年輕買家面臨高昂入場成本的房市中，「爸媽銀行」主要採用四種策略。

鳳凰城Macallen Capital創辦人Mark Sanaiha表示：「這是唯一最直接了當的方式。」他指的是贈與是父母幫助子女最直接的方法。

這四種方式——贈與、家庭內部貸款、共同簽署貸款以及購屋後出租——各有不同的取捨。贈與資金必須以書面形式向子女的房貸機構申報，且每位贈與人向每位受贈人超過年度贈與稅免稅額1.9萬美元的部分可能需要稅務文件。家庭內部貸款可以低於市場利率的條件安排，但父母需要調整其資產配置。共同簽署貸款會將父母的信用紀錄置於風險之中，而購屋後出租雖然提供住房，但不會為子女累積房屋淨值或信用紀錄。

其影響遠不止於金錢層面。專家警告父母切勿動用退休儲蓄，並應將所有安排以書面形式記錄，因為家庭內部貸款違約或房貸逾期付款不僅會影響財務狀況，還可能損害家庭關係。

贈與與家庭內部貸款

贈與是最簡單的途徑。SecurityNational Mortgage Company分行經理Scott Sheldon表示，政府擔保的房貸允許使用贈與資金。但父母和成年子女必須以書面形式向子女的房貸機構申報，確認這筆資金是贈與而非貸款。簽署贈與信函後，首付資金應直接匯入第三方託管帳戶，以建立清晰的資金流向紀錄，符合聯邦合規要求。

如果在當年度，贈與金額超過每人對每位受贈人的年度贈與稅免稅額1.9萬美元，則可能需要稅務申報文件。這意味著一對已婚夫婦一年內可向單一子女贈與最高3.8萬美元而不觸發申報義務。免稅額每年會根據通膨調整，因此父母應核對美國國稅局（IRS）最新指引確認當前數額。

家庭內部貸款提供了另一種選擇。父母可以低於市場的利率放貸，讓子女在累積房屋淨值和信用紀錄的同時，還可能享受房貸利息扣除。父母則獲得一項有擔保的投資，每月收到定期還款。

芝加哥Smith Gambrell Russell律師事務所的遺產規劃律師Michael Whitty同時也是認證理財規劃師，他表示：「父母可能需要調整其餘投資的資產配置，因為現在他們多了一筆之前沒有的大型固定收益投資。」

Sanaiha建議透過National Family Mortgage等公司辦理家庭內部貸款，這類公司負責處理結構安排、本票及還款追蹤。「對客戶來說非常容易理解，這對於確保交易經得起審計非常重要。」

共同簽署與購屋後出租

如果子女無法獨立通過貸款資格審查，共同簽署房貸是另一種選擇。但這意味著父母的名字會出現在房產所有權狀上，且貸款機構要求完整的文件——信用評分、收入、退休金和社會安全號碼。最大的缺點是：如果成年子女逾期未付款，共同簽署人的信用評分將受到影響。

Whitty建議另一種替代方案：以擔保人（guarantor）而非共同簽署人（cosigner）的身分簽署。「在房貸進入法拍程序之前，擔保人不承擔追償責任。」

最後一種選擇是直接購買房產並出租給子女。這提供住房，但無法幫助子女累積信用或房屋淨值。這種方式適合短期需求，例如子女就讀研究所期間，之後房產可以出租給其他租戶。

所有四種安排都取決於父母財務狀況的安全性和與子女——以及其他子女——的關係。紐約州Nyack的Pathway Capital認證理財規劃師Thomas Ravert表示，父母切勿動用退休儲蓄。任何用於子女購房的資金都應來自投資帳戶或日常儲蓄。

Ravert說：「你不能因為想為孩子做點好事，就把自己的未來置於風險之中。」

父母也應考慮，如果幫助某一個兄弟姐妹，其他子女可能會有何種期待；如果幫助有財務不負責任記錄的子女，也應做好心理準備。最重要的是，一切都要正式化。「用書面記錄，態度溫和，」Ravert說，「但要誠實。」

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。