Các quỹ ETF REIT đối mặt với khó khăn giữa những lo ngại về định giá và thay đổi kinh tế vĩ mô
Các quỹ ETF REIT chịu áp lực từ định giá và lo ngại kinh tế
Ngành bất động sản, được đại diện bởi các Quỹ hoán đổi danh mục (ETF) nổi bật như Quỹ ETF chỉ số bất động sản Vanguard (VNQ), hiện đang được xem xét kỹ lưỡng, với các nhà phân tích đưa ra khuyến nghị "Bán". Triển vọng thận trọng này xuất phát từ những lo ngại về định giá cao, độ nhạy cảm vốn có đối với môi trường lãi suất hiện hành và sự suy yếu chung của các điều kiện kinh tế.
Chi tiết hiệu suất và các chỉ số cụ thể
VNQ đã được một số nhà phân tích xếp hạng "Bán" một cách rõ ràng, làm nổi bật những điểm yếu cơ bản. Trong năm và mười năm qua, VNQ, cùng với các quỹ ETF REIT quan trọng khác như Quỹ ETF bất động sản Hoa Kỳ iShares (IYR) và Quỹ ETF SPDR® ngành bất động sản chọn lọc (XLRE), đã hoạt động kém hơn đáng kể so với cả S&P 500 và Ngành Tài chính. Ví dụ, trong năm năm qua, tổng lợi nhuận bao gồm cổ tức đối với IYR (35.0%) và XLRE (38.0%) đã tụt hậu đáng kể so với S&P 500 (SPY) ở mức 105.3% và Ngành Tài chính (XLF) ở mức 128.0%. Các xu hướng tương tự cũng được quan sát trong khoảng thời gian mười năm.
Hiện tại, VNQ giao dịch ở mức 2.4 lần giá trị sổ sách và vẫn còn hơn 21% dưới mức đỉnh năm 2022. Các nhà phân tích cho rằng việc phá vỡ bền vững dưới mức giá 88 USD có thể kích hoạt đà giảm tiếp theo cho các quỹ ETF REIT. Quỹ này, quản lý tài sản khoảng 65.68 tỷ USD, cũng đã nhận được điểm thấp về động lượng và rủi ro, cho thấy sự bất ổn tiềm tàng.
Phản ứng thị trường và bối cảnh kinh tế
Các yếu tố chính đằng sau tâm lý tiêu cực xoay quanh REIT là những tác động của lãi suất tăng và một nền kinh tế có khả năng suy yếu. Tính đến tháng 10 năm 2025, Cục Dự trữ Liên bang đã đặt phạm vi mục tiêu cho lãi suất quỹ liên bang từ 4.00% đến 4.25%, với lãi suất hiệu quả dao động quanh 4.09%. Trong khi kỳ vọng thị trường phần lớn dự đoán việc cắt giảm lãi suất tiếp theo, có khả năng đẩy lãi suất xuống 3.50%–3.75% vào cuối năm 2025, thì chi phí vốn vẫn là một yếu tố quan trọng đối với bất động sản thương mại. Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR), hiện ở mức 4.4%, cao hơn đáng kể so với cuối năm 2022, làm tăng chi phí vốn vay thả nổi cho các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản.
Môi trường này đã góp phần vào tổng lợi nhuận âm của ngành REIT vào tháng 7 (-1.17%) và tháng 9 (-0.73%) năm 2025. Mặc dù có một tháng 8 mạnh mẽ (+5.48%), mức tăng trưởng quý 3 năm 2025 của ngành là +2.7% đã tụt hậu đáng kể so với +8.1% của S&P 500. Tính đến ngày 14 tháng 10 năm 2025, tổng lợi nhuận trung bình từ đầu năm đến nay của ngành REIT là -1.74%.
Tác động rộng hơn và hiệu suất ngành
REIT, lần đầu tiên được thành lập hợp pháp vào năm 1960 và được thêm vào các chỉ số của Standard & Poor's vào năm 2001 trước khi được phân loại riêng biệt với Tài chính vào năm 2015, từ trước đến nay được coi là khoản đầu tư dài hạn ổn định. Tuy nhiên, sự khác biệt về hiệu suất gần đây là rõ ràng. Giá/Quỹ từ hoạt động (P/FFO) trung bình cho ngành REIT đã tăng nhẹ từ 13.8x lên 14.1x vào tháng 9 năm 2025. Mặc dù một số loại hình tài sản, chẳng hạn như Trung tâm dữ liệu (24.6x) và Đất đai (22.6x), cho thấy định giá P/FFO cao hơn, nhưng một lượng đáng kể 72.2% loại hình tài sản đã trải qua sự co lại bội số trong cùng kỳ.
Mức chiết khấu Giá trị tài sản ròng (NAV) trung bình của REIT đã mở rộng từ -12.70% xuống -14.10% vào tháng 9, cho thấy nhiều REIT đang giao dịch dưới giá trị nội tại của chúng, có khả năng khiến chúng trở thành mục tiêu cho các quỹ đầu tư tư nhân hoặc các thực thể mua lại khác. Giữa lúc đó, các quỹ REIT Y tế đã nổi lên như một bên hoạt động vượt trội đáng chú ý, ghi nhận mức tăng trung bình từ đầu năm đến nay là +21.83%, vượt trội đáng kể so với các loại hình tài sản REIT khác.
Quan điểm chuyên gia
Khuyến nghị "Bán" đối với VNQ nhấn mạnh mối lo ngại ngày càng tăng trong giới phân tích. Theo một báo cáo:
> "Giá đã bắt đầu giảm, vì giá của VNQ thấp hơn hơn 7% so với mức cao nhất trong 52 tuần."
Tâm lý này được củng cố bởi điểm động lượng và rủi ro kém được gán cho quỹ ETF, cho thấy rằng những khó khăn kinh tế vĩ mô có thể sẽ tiếp tục gây áp lực lên ngành.
Triển vọng năm 2025: Bất động sản thương mại
Triển vọng cho bất động sản thương mại vào năm 2025 vẫn phức tạp, với chi phí vốn cao được xác định là thách thức lớn nhất. Mặc dù lạm phát dường như đang được kiểm soát, nhưng dự kiến sẽ duy trì trên mục tiêu 2% của Cục Dự trữ Liên bang trong suốt năm 2025. Khoản nợ liên bang Hoa Kỳ khổng lồ 36.1 nghìn tỷ USD sẽ cần được tái cấp vốn với lãi suất cao hơn, tạo thêm áp lực.
Khoảng 1 nghìn tỷ USD nợ đáo hạn từ năm 2024, nhiều trong số đó đã được gia hạn, cùng với 570 tỷ USD khác sẽ đến hạn vào năm 2025, cho thấy một làn sóng vỡ nợ tiềm tàng sắp xảy ra, đặc biệt tập trung trong ngành văn phòng đang gặp khó khăn. Phân khúc này tiếp tục đối mặt với sự định giá lại đáng kể, với một số lượng lớn các giao dịch mua bán tài sản diễn ra ở mức 25% đến 50% giá trị trước đại dịch. Tỷ lệ vỡ nợ vay dự kiến sẽ tăng trên diện rộng.
Ngược lại, một số ngành lại có triển vọng thuận lợi hơn. Ngành công nghiệp dự kiến sẽ trải qua sự tăng trưởng thuê vừa phải nhưng tích cực. Đầu tư vào ngành bán lẻ dự kiến sẽ hoạt động tốt hơn, được thúc đẩy bởi tỷ lệ trống thấp và nguồn cung mới hạn chế, với các trung tâm mua sắm neo bởi cửa hàng tạp hóa ở các khu dân cư đang phát triển cho thấy triển vọng đặc biệt. Các cơ hội cũng tồn tại trong các loại hình tài sản thay thế:
Trung tâm dữ liệu sẵn sàng cho nhu cầu đáng kể được thúc đẩy bởi những tiến bộ của Trí tuệ nhân tạo.
Kho tự quản nhìn chung được hưởng lợi từ chi phí vận hành thấp hơn, mặc dù hiệu suất vào năm 2025 có thể bị hạn chế.
Thuê nhà ở đơn lập (SFR) đang tận dụng khoảng cách về khả năng chi trả nhà ở và lượng hàng tồn kho thấp.
Các ngành Văn phòng y tế và Nhà ở cao cấp đang chứng kiến nhu cầu gia tăng, được thúc đẩy bởi dân số trên 65 tuổi ngày càng tăng.
Bất chấp những triển vọng đa dạng này, chủ đề bao trùm cho năm 2025 trong bất động sản thương mại sẽ là đầu tư sáng suốt, điều hướng các cạm bẫy tiềm ẩn và xác định các cơ hội thực sự giữa một bối cảnh được định hình bởi chi phí vốn cao dai dẳng và các yếu tố cơ bản kinh tế đang phát triển.
