Doanh số nhà chờ bán của Mỹ tăng 4.0% trong tháng 8, vượt kỳ vọng

Chỉ số nhà chờ bán của Mỹ tăng đáng kể trong tháng 8

Doanh số nhà chờ bán của Mỹ đã tăng đáng kể trong tháng 8, tăng 4.0% và vượt xa đáng kể kỳ vọng của các nhà kinh tế trong tháng. Sự tăng trưởng này đánh dấu một thời điểm then chốt cho ngành nhà ở, vốn đã trải qua một giai đoạn lãi suất cao và thách thức về khả năng chi trả. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) báo cáo chỉ số nhà chờ bán của họ đạt 74.7 vào tháng 8, một sự phục hồi mạnh mẽ từ mức giảm 0.3% vào tháng 7. Con số này là mức cao nhất của chỉ số trong năm tháng, cho thấy môi trường thị trường phản ứng nhanh nhạy với những thay đổi trong chi phí vay.

Chi tiết báo cáo tháng 8

Mức tăng 4.0% hàng tháng trong doanh số nhà chờ bán đã vượt xa đáng kể dự báo đồng thuận là tăng 0.2%, cung cấp một tín hiệu mạnh mẽ hơn về khả năng phục hồi kinh tế trong thị trường nhà ở so với dự kiến. Một giao dịch nhà chờ bán cho thấy một hợp đồng đã ký nhưng chưa được hoàn tất, thường đi trước các giao dịch nhà thực tế từ bốn đến sáu tuần. Về mặt khu vực, Trung Tây dẫn đầu mức tăng với mức nhảy vọt 8.7% trong doanh số nhà chờ bán. Miền Tây và Miền Nam cũng chứng kiến mức tăng lần lượt là 5.0% và 3.1%. Ngược lại, Đông Bắc trải qua một sự sụt giảm nhẹ, với doanh số nhà chờ bán giảm 1.1% vào tháng 8. Bất chấp mức tăng hàng tháng, chỉ số này vẫn thấp hơn 42% so với đỉnh điểm được ghi nhận vào tháng 8 năm 2020.

Phân tích các yếu tố thúc đẩy thị trường và hiệu suất ngành

Chất xúc tác chính cho hiệu suất doanh số nhà chờ bán trong tháng 8 mạnh hơn dự kiến là sự sụt giảm nhẹ của lãi suất thế chấp. Theo Freddie Mac, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình đã giảm xuống 6.59% vào tháng 8, giảm từ 6.72% vào tháng 7, đánh dấu mức thấp nhất trong mười tháng. Sự giảm chi phí vay này dường như đã khuyến khích một bộ phận người mua tiềm năng cam kết mua hàng.

Dữ liệu tích cực đã mang lại động lực cho các cổ phiếu liên quan đến nhà ở. Các nhà xây dựng nhà lớn như Lennar Corp. (LEN) chứng kiến cổ phiếu của họ tăng 2.3%, PulteGroup Inc. (PHM) tăng 1.4%, KB Home (KBH) tăng 1.1%, Toll Brothers Inc. (TOL) tăng 1.3%, và D.R. Horton Inc. (DHI) tăng 1.0% sau tin tức này. Những chuyển động này phản ánh sự lạc quan của nhà đầu tư về khả năng ổn định hoặc phục hồi trong thị trường xây dựng nhà ở dân dụng. Chỉ số ngành chọn lọc các nhà xây dựng nhà S&P (S&P Homebuilders Select Industry Index) đã thể hiện khả năng phục hồi, tăng 15% từ đầu năm đến nay khi các nhà xây dựng nhà thích nghi với điều kiện thị trường bằng cách đưa ra các ưu đãi và xây dựng những ngôi nhà có giá cả phải chăng hơn.

Bối cảnh kinh tế rộng hơn và hàm ý

Ngành nhà ở chiếm một phần đáng kể của nền kinh tế Mỹ, từ 15% đến 18% Tổng sản phẩm quốc nội. Sự phục hồi bền vững trong ngành này có thể thúc đẩy hoạt động kinh tế rộng lớn hơn và có khả năng giảm thiểu áp lực suy thoái. Tuy nhiên, những điểm yếu tiềm ẩn vẫn tồn tại. Các nhà đầu tư tiếp tục theo dõi sự tương tác giữa lãi suất thế chấp, khả năng chi trả nhà ở và bức tranh kinh tế tổng thể. Ví dụ, trong khi lãi suất thế chấp giảm bớt vào tháng 8, thị trường đã chứng kiến những biến động sau đó, với lãi suất tăng lên 6.36% vào cuối tháng 9 sau một đợt cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Federal Reserve), cho thấy sự nhạy cảm liên tục. Thị trường lao động cũng đặt ra một trở ngại tiềm tàng; số lượng việc làm tăng trung bình chỉ 29.000 mỗi tháng trong ba tháng dẫn đến tháng 8, giảm đáng kể so với 82.000 trong cùng kỳ năm ngoái, điều này có thể làm giảm nhu cầu của người mua.

Quan điểm của chuyên gia

Lawrence Yun, Nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, đã quy sự gia tăng mạnh vào tháng 8 cho việc lãi suất thế chấp được nới lỏng.

"Lãi suất thế chấp thấp hơn đang giúp nhiều người mua nhà ký hợp đồng hơn."

Yun tiếp tục nhấn mạnh sự khác biệt về khu vực, lưu ý rằng, "Ở Trung Tây, lãi suất thế chấp thấp kết hợp với mức độ khả năng chi trả cao đang thu hút nhiều người mua hơn so với các khu vực khác." Điều này cho thấy rằng trong khi các xu hướng quốc gia đang cải thiện, động lực thị trường cục bộ vẫn rất quan trọng. Khảo sát Chỉ số Niềm tin Môi giới của NAR (NAR's REALTORS Confidence Index) chỉ ra một triển vọng lạc quan một cách thận trọng, với 19% thành viên mong đợi lưu lượng người mua tăng lên trong ba tháng tới, tăng từ 16% trước đó.

Triển vọng và các yếu tố chính

Nhìn về phía trước, quỹ đạo của lãi suất thế chấp và các quyết định chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang sẽ vẫn là những yếu tố quyết định quan trọng đối với thị trường nhà ở. Mặc dù dữ liệu tháng 8 mang lại một mức độ khuyến khích, nhưng những thách thức về khả năng chi trả dai dẳng và một thị trường lao động có khả năng suy yếu có thể làm giảm sự phục hồi dài hạn. Các tổ chức tài chính như Wells Fargo (WFC) và JPMorgan Chase (JPM), tham gia nhiều vào việc cấp thế chấp, sẽ theo dõi chặt chẽ các xu hướng này. Hơn nữa, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng như Home Depot (HD) và Lowe's (LOW) có thể thấy nhu cầu biến động tùy thuộc vào đà duy trì trong xây dựng nhà mới và cải tạo. Thị trường sẽ theo dõi chặt chẽ các báo cáo kinh tế sắp tới và bất kỳ hướng dẫn thêm nào từ Cục Dự trữ Liên bang về các điều chỉnh lãi suất trong tương lai.