Le marché immobilier américain présente des signes de correction potentielle, caractérisée par une augmentation des stocks, un ralentissement de l'appréciation des prix et une réduction des volumes de transactions, rappelant les conditions observées en 2006. Les taux hypothécaires élevés et les changements de comportement des consommateurs en sont les principaux moteurs.

Le marché immobilier américain signale une correction potentielle en raison de la croissance des stocks

Le marché immobilier américain présente actuellement des signes significatifs de ralentissement, caractérisés par une augmentation des stocks et une décélération de la croissance des prix des logements, ce qui soulève des inquiétudes quant à la stabilité du marché. Ce changement a été comparé aux conditions observées dans le secteur immobilier en 2006, une période précédant une correction notable du marché.

L'événement en détail : Hausse des stocks et modération des prix

Les données récentes soulignent une augmentation significative de l'offre de logements. Zillow rapporte que les stocks de logements ont augmenté de 17% depuis le début de l'année à la mi-juillet. Pour les logements nouvellement construits, les ventes ont diminué de 6.6% en glissement annuel en juin, tandis que le nombre de logements neufs à vendre a augmenté de 8.5% sur la même période. Les stocks mensuels de logements nouvellement construits sont passés d'une estimation de 9.7 mois à 9.8 mois de stock en juin 2025, dépassant le niveau de 8.4 mois enregistré un an auparavant. L'inventaire global de logements est en hausse de plus de 33% par rapport à 2024 et devrait atteindre les niveaux d'avant la pandémie d'ici la fin de l'année.

L'appréciation des prix des logements est également en train de se modérer. L'indice des prix immobiliers S&P CoreLogic Case-Shiller a montré un gain annuel de 2.3% en mai, marquant l'appréciation annuelle la plus lente depuis la mi-2023, et une diminution par rapport à la croissance de 2.7% en avril. Bien que l'indice ait toujours enregistré un record, le rythme de décélération suggère un changement dans la dynamique du marché. Zillow prévoit que les valeurs des logements auront tendance à baisser jusqu'à la fin de 2025, terminant l'année 0.9% en dessous de leur niveau de départ. Le prix de vente médian des maisons neuves en juin 2025 s'élevait à 401 800 $, ce qui représente une baisse de 6.9% par rapport à mai et une diminution de 2.9% en glissement annuel. Les données Case-Shiller ajustées à l'inflation pour 2025 indiquent que les prix des logements ont atteint un record historique de 299.9, dépassant significativement le pic de 266.4 observé en 2006, soulignant l'inabordabilité actuelle du marché.

Les ventes de logements existants ont également connu une baisse mensuelle de 2.7% en juin, avec un taux de ventes annuel désaisonnalisé de 3.93 millions, en baisse par rapport aux 4.04 millions en mai.

Analyse de la réaction du marché : Taux hypothécaires et comportement des acheteurs

Le principal facteur de refroidissement du marché immobilier est la hausse des taux hypothécaires, qui ont oscillé autour de 7% et dans la fourchette supérieure de 6%. Ces taux plus élevés rendent l'emprunt plus coûteux, réduisant par conséquent le bassin d'acheteurs potentiels et entraînant une stagnation plus longue des maisons sur le marché. J.P. Morgan prévoit que les taux hypothécaires ne baisseront que légèrement à 6.7% d'ici la fin de 2025, suggérant des vents contraires continus pour le secteur. Fannie Mae s'attend également à ce que les taux hypothécaires moyens restent supérieurs à 6%.

Un facteur contributif significatif est l'« effet de blocage », où plus de 80% des emprunteurs sont « en situation de moins-value » avec les taux hypothécaires actuels, ce qui les dissuade de vendre leurs maisons. Bien que cet effet ait historiquement contribué à la faiblesse des stocks, il commence maintenant à se débloquer, car 82.8% des propriétaires détiennent actuellement des taux inférieurs à 6%, contre 92.7% à la mi-2022. Des ventes de logements plus faibles que prévu sont également liées à la pression sur les finances des consommateurs et à un marché du travail léthargique.

L'activité de saisie est en augmentation, les prêteurs ayant initié des saisies sur 140 006 propriétés à l'échelle nationale au premier semestre 2025, ce qui représente une augmentation de 7% par rapport à la même période l'année dernière et une augmentation de 41% par rapport au premier semestre 2020. Les retards de paiement hypothécaires graves ont augmenté à 0.86% de tous les prêts hypothécaires, contre 0.70% au quatrième trimestre 2024.

En réponse au ralentissement de la demande, les constructeurs de maisons se retirent. Les mises en chantier de nouvelles maisons ont chuté de 4.6% en juin par rapport au mois précédent et de 10% par rapport à l'année précédente. Les achèvements ont diminué de 12.5% de mai à juin et de 15.5% par rapport à l'année précédente. Cette tendance suggère un changement stratégique chez les constructeurs vers des maisons de départ plus abordables plutôt que des propriétés de luxe.

Contexte et implications plus larges : Ralentissement économique et disparités régionales

Le ralentissement du marché immobilier américain a des implications macroéconomiques importantes, car le logement est un pilier économique majeur influençant les emplois dans la construction, les dépenses d'amélioration de l'habitat, les prêts hypothécaires et la confiance globale des consommateurs. Un marché immobilier qui vacille peut créer des effets d'entraînement dans ces secteurs interconnectés.

Goldman Sachs a prévu une croissance modeste de 1% pour les deux derniers trimestres de l'année, avec une investissement résidentiel — le montant dépensé pour les maisons neuves, les appartements et les rénovations — qui devrait chuter de 8% au cours des six derniers mois de 2025, marquant le « plus grand frein à la croissance ». Des inquiétudes concernant une récession potentielle en 2025 émergent également.

Les disparités régionales deviennent de plus en plus prononcées. Les États de la Sunbelt tels que Austin, San Antonio et Tampa, qui ont connu une croissance rapide pendant la pandémie, connaissent désormais une augmentation de l'offre, un ralentissement de la croissance des prix et des taux d'annulation d'accords d'achat de maisons plus élevés. Par exemple, San Antonio a enregistré un taux d'annulation de 22.7% en juillet 2025, Fort Lauderdale 21.3% et Jacksonville 19.9%. Inversement, certaines zones du Midwest et du Nord-Est maintiennent des niveaux de stocks plus bas et une concurrence accrue des acheteurs. La Floride, le Texas et la Californie sont en tête du pays en termes d'annonces actives, avec respectivement plus de 182 000, 123 000 et 65 000 maisons à vendre.

Commentaire d'expert : Avertissements d'un précipice

Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, a exprimé des préoccupations significatives concernant les perspectives économiques.

"L'économie américaine pourrait être plus proche d'une récession qu'on ne l'admet, les secteurs du logement et de la construction devant être les premiers à en ressentir l'impact. Une cascade de ralentissement de la croissance de l'emploi, d'inflation croissante et d'un marché immobilier en baisse pourrait entraîner le pays dans un ralentissement d'ici la fin de 2025. Bien que l'économie ne soit pas encore en récession, on a l'impression qu'elle est sur le point, elle est au bord de cette récession."

Rick Sharga, fondateur et PDG de CJ Patrick Company, note que des États comme la Floride et le Texas possèdent déjà plus de stocks à vendre que les niveaux d'avant la pandémie, couplés à une demande affaiblie. Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors (NAR), attribue la lenteur des ventes de logements existants aux taux hypothécaires élevés qui « paralysent l'activité de vente de logements ».

Perspectives : Un atterrissage en douceur anticipé

Malgré les vents contraires importants, de nombreux experts estiment qu'un effondrement total du marché immobilier, défini comme une baisse de prix de 15-20% à l'échelle nationale, est peu probable en 2025. Cette perspective est soutenue par des facteurs tels que des niveaux de stocks globaux encore faibles, des capitaux propres importants des propriétaires et des pratiques de prêt robustes mises en œuvre depuis la crise financière de 2008. Au lieu de cela, un « atterrissage en douceur » ou une « période de refroidissement » pour le marché immobilier est plus largement anticipé.

À l'avenir, les facteurs clés à surveiller incluent la trajectoire des taux hypothécaires, les chiffres plus larges de la croissance de l'emploi, les tendances de dépenses des consommateurs et les prochains rapports économiques, qui fourniront tous plus de clarté sur la direction du marché et son impact sur l'économie plus large.