美国房地产市场正显现出潜在调整的迹象，表现为库存增加、价格上涨放缓和交易量减少，与2006年观察到的情况相似。抵押贷款利率升高和消费者行为转变是主要驱动因素。

美国房地产市场在库存增长中预示潜在调整

美国房地产市场目前正显现出明显的放缓迹象，其特点是库存增加和房价增长减速，这引发了对市场稳定性的担忧。这一转变与2006年房地产行业观察到的情况相提并论，那是一个显著市场调整之前的时期。

事件详情：库存激增与价格温和

最新数据突显了住房供应的显著增加。截至7月中旬，Zillow报告称住房库存同比增长了17%。对于新建住宅，6月份的销售额同比下降了6.6%，而同期待售新房的数量增加了8.5%。2025年6月，新建住宅的月度库存从预计的9.7个月供应量扩大到9.8个月，超过了前一年记录的8.4个月水平。总体住房库存比2024年增加了**33%**以上，预计到年底将达到疫情前水平。

房价上涨也正在放缓。标普CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，5月份的年度涨幅为2.3%，这是自2023年中期以来最慢的年度涨幅，也低于4月份的2.7%涨幅。尽管该指数仍创历史新高，但增速放缓表明市场动态发生了变化。Zillow预计到2025年底，房价将呈下降趋势，年底将比年初低0.9%。2025年6月，新房的中位销售价格为401,800美元，较5月份下降6.9%，同比下降2.9%。2025年经通胀调整后的Case-Shiller数据显示，房价已达到299.9的历史新高，显著超过2006年观察到的266.4峰值，突显了当前市场的不可负担性。

6月份现有住房销售也出现了2.7%的月度下降，经季节性调整的年度销售率为393万套，低于5月份的404万套。

市场反应分析：抵押贷款利率和买方行为

房地产市场降温的主要驱动因素是抵押贷款利率升高，这些利率一直徘徊在7%左右和6%以上。这些更高的利率使得借贷成本更高，从而减少了潜在买家的数量，并导致房屋在市场上停留的时间更长。摩根大通预测，到2025年底，抵押贷款利率只会小幅下降至6.7%，这表明该行业将持续面临逆风。房利美也预计平均抵押贷款利率将保持在**6%**以上。

一个重要的促成因素是“锁定效应”，即超过80%的借款人由于目前的抵押贷款利率而“失去抵押贷款价值”，这使他们不愿出售房屋。尽管这种效应历来导致库存量低，但现在它开始解除，因为目前82.8%的房主持有的利率低于6%，低于2022年中期的92.7%。低于预期的房屋销售也与消费者财务压力和劳动力市场疲软有关。

止赎活动正在增加，贷方在2025年上半年在全国范围内对140,006处房产启动了止赎程序，比去年同期增加了7%，比2020年上半年增加了41%。严重抵押贷款拖欠率已上升至所有抵押贷款的0.86%，高于2024年第四季度的0.70%。

为应对需求放缓，房屋建筑商正在收缩。6月份新屋开工量较上月下降4.6%，较一年前下降10%。竣工量较5月至6月下降12.5%，较一年前下降15.5%。这一趋势表明建筑商正朝着专注于更经济的入门级住宅而非豪华物业的战略转变。

更广泛的背景和影响：经济放缓和区域差异

美国房地产市场的放缓具有重要的宏观经济影响，因为住房是影响建筑就业、房屋装修支出、抵押贷款和整体消费者信心的主要经济支柱。房地产市场的低迷可能对这些相互关联的部门产生连锁反应。

高盛预测，今年最后两个季度的经济增长将温和增长1%，其中住宅投资——用于新建住宅、公寓和翻修的金额——预计在2025年最后六个月将下降8%，这将成为“增长的最大拖累”。对2025年潜在衰退的担忧也正在浮现。

区域差异正变得越来越明显。阳光地带州，如奥斯汀、圣安东尼奥和坦帕，在疫情期间经历了快速增长，现在正面临供应增加、价格增长放缓和房屋购买协议取消率上升的情况。例如，2025年7月，圣安东尼奥的取消率为22.7%，劳德代尔堡为21.3%，杰克逊维尔为19.9%。相反，中西部和东北部的一些地区保持着较低的库存水平和更多的买家竞争。佛罗里达州、德克萨斯州和加利福尼亚州在活跃挂牌量方面位居全国前列，分别有超过182,000、123,000和65,000套房屋待售。

专家评论：悬崖边缘的警告

穆迪分析首席经济学家马克·赞迪对经济前景表达了严重关切。

“美国经济可能比承认的更接近衰退，住房和建筑业预计将首当其冲。就业增长疲软、通胀上升和房地产市场疲软的连锁反应可能导致该国在2025年末陷入低迷。虽然经济尚未衰退，但感觉就像在边缘，处于这场衰退的悬崖边缘。”

CJ Patrick Company创始人兼首席执行官里克·沙尔加指出，佛罗里达州和德克萨斯州等州已经拥有比疫情前更多的待售库存，同时需求减弱。全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云将现有住房销售的低迷归因于高抵押贷款利率“麻痹了房屋销售活动”。

展望未来：预期软着陆

尽管面临重重逆风，许多专家认为2025年不太可能发生全面的房地产市场崩溃，即全国范围内的**15-20%**价格下跌。这一前景得到了以下因素的支持：总体库存水平仍然较低、房主拥有大量净资产以及自2008年金融危机以来实施的稳健贷款实践。相反，更普遍的预期是房地产市场将“软着陆”或经历“降温期”。

展望未来，需要关注的关键因素包括抵押贷款利率的走势、更广泛的就业增长数据、消费者支出趋势以及即将发布的经济报告，所有这些都将进一步明确市场方向及其对更广泛经济的影响。