Doanh số bán nhà tại Mỹ giảm 8,4% báo hiệu thị trường hạ nhiệt toàn diện

Edgen Stock·Feb 19 2026, 15:58

Chia sẻ đến

Chia sẻ đến

Sao chép liên kết

Các điểm chính

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ cho thấy những dấu hiệu hạ nhiệt đáng kể vào đầu năm 2026 khi doanh số bán nhà chờ duyệt và nhà hiện có đều giảm mạnh. Lãi suất duy trì ở mức cao và những thách thức nghiêm trọng về khả năng chi trả đang mang lại cho người mua nhiều đòn bẩy hơn, buộc một số người bán và nhà xây dựng phải giảm giá. Một ngoại lệ đáng chú ý là phân khúc nhà ở cao cấp vẫn tiếp tục thể hiện hiệu suất mạnh mẽ và khả năng phục hồi.

Doanh số bán nhà hiện có đã giảm mạnh 8,4% trong tháng 1, xuống mức thấp nhất trong gần bốn năm và xác nhận sự chậm lại rộng hơn của thị trường.
Người mua đang giành được lợi thế đáng kể, với 36% nhà xây dựng giảm giá trong tháng 2 và số lượng hủy hợp đồng đạt mức cao kỷ lục vào tháng 12.
Thị trường nhà ở cao cấp đang đi ngược xu hướng, khi nhà xây dựng Toll Brothers báo cáo mức tăng 25% thu nhập trên mỗi cổ phiếu với 1,85 tỷ USD doanh thu trong quý đầu tiên.

Doanh số bán nhà hiện có giảm mạnh 8,4% trong tháng 1

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ bắt đầu năm 2026 với một dấu hiệu suy yếu, khi doanh số bán nhà đã qua sử dụng giảm 8,4% trong tháng 1, đánh dấu hiệu suất tồi tệ nhất trong gần bốn năm. Sự sụt giảm này đã kéo tốc độ bán hàng hàng năm theo mùa xuống còn 3,91 triệu căn, giảm 4,4% so với tháng 1 năm 2025. Sự suy thoái này là dữ liệu mới nhất trong một đợt sụt giảm rộng lớn hơn đã đẩy doanh số bán nhà ở Hoa Kỳ xuống mức thấp nhất trong 30 năm, do lãi suất thế chấp cao và nguồn cung thấp.

Bằng chứng thêm về một thị trường đang hạ nhiệt đã xuất hiện vào ngày 19 tháng 2 năm 2026, khi một chỉ số hàng tháng tiết lộ rằng số lượng nhà ở được ký hợp đồng cũng giảm trong tháng 1. Là một chỉ báo nhìn về phía trước dựa trên các hợp đồng đã ký, sự sụt giảm trong doanh số bán nhà chờ duyệt cho thấy sự yếu kém của thị trường nhà ở có khả năng tiếp tục trong những tháng tới.

Người mua giành được lợi thế khi tỷ lệ giá trên thu nhập đạt 4,9 lần

Khả năng chi trả vẫn là thách thức trung tâm đối với thị trường, với giá nhà điển hình hiện cao gấp 4,9 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình—một sự lệch đáng kể so với tỷ lệ 3 trên 1 trong lịch sử. Áp lực này đang buộc người bán phải điều chỉnh. Vào tháng 2, 36% nhà xây dựng đã cắt giảm giá, đưa ra mức giảm giá trung bình 6%. Xu hướng này đã dẫn đến một sự đảo ngược thị trường bất thường, nơi nhà mới có thể rẻ hơn nhà hiện có; vào tháng 10 năm 2025, giá nhà mới trung bình là 392.300 USD, thấp hơn mức trung bình 409.200 USD đối với một tài sản hiện có.

Thị trường ngày càng chuyển dịch ưu tiên người mua. Lượng hàng tồn kho tăng lên, đặc biệt ở các thị trường Vành đai Mặt trời như Miami và Austin, nơi lần lượt báo cáo nguồn cung 9,8 và 9,5 tháng vào cuối năm 2025, đang tăng cường sức mạnh đàm phán của người mua. Sự trao quyền này được phản ánh trong con số kỷ lục 40.000 thỏa thuận mua nhà đã bị hủy vào tháng 12, khi những người mua chọn lọc hơn tìm kiếm những giao dịch tốt hơn.

Phân khúc cao cấp đi ngược xu hướng với doanh thu 1,85 tỷ USD

Trái ngược hoàn toàn với thị trường chung, phân khúc nhà ở cao cấp cho thấy sức mạnh bền vững. Nhà xây dựng cao cấp Toll Brothers đã công bố kết quả quý đầu tiên mạnh mẽ cho giai đoạn kết thúc vào ngày 31 tháng 1, tạo ra 1,85 tỷ USD doanh thu bán nhà từ việc giao 1.899 căn nhà. Giá trung bình của những căn nhà này là 977.000 USD ấn tượng.

Hiệu suất của công ty làm nổi bật khả năng phục hồi của những người tiêu dùng giàu có. Thu nhập trên mỗi cổ phiếu pha loãng của Toll Brothers đã tăng 25% so với cùng kỳ năm trước lên 2,19 USD, trong khi biên lợi nhuận gộp điều chỉnh 26,5% của họ đã vượt qua hướng dẫn. Điều này cho thấy một thị trường phân hóa, nơi phân khúc cao cấp, được hỗ trợ bởi những người mua ít nhạy cảm với thay đổi lãi suất, tiếp tục phát triển mạnh mẽ bất παρά sự chậm lại trên diện rộng.