Tỷ suất hoàn vốn đầu tư nhà lật của Mỹ giảm mạnh xuống 25,5%, thấp nhất kể từ năm 2008

Lợi nhuận gộp mỗi lần sửa sang nhà giảm xuống 66 nghìn USD khi ROI chạm mức thấp nhất năm 2008

Thị trường sửa sang nhà để bán (home flipping) của Mỹ đã chứng kiến khả năng sinh lời sụt giảm vào năm 2025, với lợi nhuận đạt mức thấp nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Theo dữ liệu mới từ công ty phân tích tài sản ATTOM, tỷ suất hoàn vốn đầu tư (ROI) gộp cho một lần sửa sang nhà điển hình đã giảm xuống chỉ còn 25,5%. Điều này đánh dấu sự sụt giảm đáng kể so với những năm bùng nổ sau suy thoái, khi các nhà đầu tư có thể đạt được lợi nhuận cao hơn nhiều.

Số lượng nhà đơn lập và căn hộ chung cư được sửa sang để bán vào năm 2025 đã giảm gần 4% so với năm trước, xuống còn 297.045 căn. Sự sụt giảm này đã làm giảm lợi nhuận gộp trung bình xuống còn 65.981 USD, từ mức 77.000 USD vào năm 2024, cho thấy sự hạ nhiệt mạnh mẽ trong phân khúc đầu cơ này của thị trường bất động sản.

Chi phí cao và nhu cầu người mua thay đổi làm giảm biên lợi nhuận

Sự kết hợp của lãi suất thế chấp cao, giá nhà tăng cao và nguồn cung nhà ở eo hẹp đã tạo ra một môi trường đầy thách thức cho các nhà đầu tư. Chi phí hoạt động tăng cũng đang làm xói mòn lợi nhuận, với chỉ số giá sản xuất vật liệu xây dựng tăng khoảng 7% trong năm tính đến tháng 2 năm 2026. Điều này đã gây khó khăn cho những người sửa sang nhà để bán trong việc mua lại tài sản với mức giá đảm bảo lợi nhuận cao.

Đồng thời, hành vi của người mua đã thay đổi do các hạn chế về khả năng chi trả. Người tìm mua nhà hiện ít quan tâm hơn đến việc trả thêm tiền cho những ngôi nhà được cải tạo chuyên nghiệp, thay vào đó họ thích mua những căn nhà cần sửa chữa và tự mình bỏ "công sức" để cải thiện khả năng chi trả.

Khả năng chi trả là yếu tố khiến mọi người rời khỏi thị trường, vì vậy họ không mấy mặn mà trong việc trả thêm tiền cho một ngôi nhà mà người khác đã chọn vật liệu hoàn thiện.

— Joel Berner, Chuyên gia kinh tế cấp cao tại Realtor.com

Nhà đầu tư tìm thấy thiên đường lợi nhuận ở các thị trường giá cả phải chăng

Trong khi xu hướng chung của quốc gia là tiêu cực, hoạt động sửa sang nhà để bán lại cho thấy sự phân hóa đáng kể theo khu vực. Tỷ lệ sửa sang nhà để bán đã giảm mạnh ở các thị trường như Salisbury, MD, nơi chứng kiến mức giảm 42% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, các khu vực như Binghamton, NY, đã trải qua mức tăng 126,4% trong hoạt động sửa sang nhà để bán khi các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội mới.

Những cơ hội sinh lời cao nhất hiện đang tập trung ở các khu vực đô thị cực kỳ phải chăng, chủ yếu ở miền Nam và Trung Tây. Tại Peoria, IL, biên lợi nhuận điển hình đã tăng từ 61,2% vào năm 2024 lên 91,4% vào năm 2025. Tương tự, Lake Charles, LA, đã chứng kiến ROI tăng lên 146,2%. Điều này cho thấy rằng các nhà đầu tư có kỷ luật vẫn có thể tìm thấy lợi nhuận mạnh mẽ bằng cách nhắm mục tiêu vào các thị trường chi phí thấp hơn, nơi các bất động sản đã cải tạo vẫn có giá cả phải chăng cho những người mua có ngân sách hạn chế.