Bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ Scott Bessent cho biết có khả năng tuyên bố 'tình trạng khẩn cấp về nhà ở quốc gia' vào mùa thu này, khám phá các lựa chọn chính sách như tiêu chuẩn hóa quy định xây dựng, giảm chi phí đóng cửa và xem xét miễn thuế quan đối với vật liệu xây dựng để giải quyết các vấn đề quan trọng về khả năng chi trả nhà ở và thiếu hụt nguồn cung. Điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến các lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Bộ trưởng Tài chính báo hiệu khả năng tình trạng khẩn cấp nhà ở quốc gia

Bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ Scott Bessent đã chỉ ra rằng chính quyền đang cân nhắc tuyên bố tình trạng khẩn cấp nhà ở quốc gia vào mùa thu này. Tuyên bố tiềm năng này, lần đầu tiên kể từ khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2007-2008, nhấn mạnh mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở của quốc gia.

Chi tiết sự kiện: Một thị trường chịu áp lực

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ hiện được đặc trưng bởi sự kết hợp của các yếu tố thách thức: giá nhà cao ngất trời, lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao và chi phí sở hữu nhà tăng, bao gồm thuế tài sản, phí hiệp hội chủ nhà và phí bảo hiểm. Giá nhà đã trải qua một đợt tăng đáng kể hơn 40% từ năm 2019 đến năm 2022. Tính đến tháng 7, giá bán trung bình của một ngôi nhà điển hình ở Hoa Kỳ là 443.141 USD, tăng 1,1% so với năm trước.

Lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, với mức thế chấp cố định 30 năm trung bình là 6,56% vào cuối tháng 8. Điều này đã góp phần làm giảm 1,6% doanh số bán nhà trong tháng 7 so với năm trước. Áp lực tài chính đối với người mua nhà là rõ ràng, với khoản thanh toán hàng tháng cho ngôi nhà có giá trung bình trên khắp Hoa Kỳ tăng đáng kể 59% từ năm 2020 đến năm 2023. Khả năng chi trả nhà ở đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong 40 năm và ước tính cho thấy quốc gia đang đối mặt với sự thiếu hụt đáng kể khoảng 4 triệu đến 4,7 triệu căn nhà.

Để giải quyết tình hình nghiêm trọng này, Bộ trưởng Bessent lưu ý rằng chính quyền đang khám phá một loạt các lựa chọn chính sách. Chúng bao gồm:

  • Cải cách cấp phép và quy hoạch vùng: Các hành động tiềm năng để tiêu chuẩn hóa các quy định xây dựng và quy hoạch vùng địa phương, nhằm hợp lý hóa việc cấp phép nhà ở, giảm thủ tục rườm rà và tạo điều kiện tăng mật độ nhà ở.
  • Các biện pháp giảm chi phí: Giảm chi phí đóng cửa cho người mua nhà.
  • Giảm thuế quan: Xem xét miễn thuế quan đối với các vật liệu xây dựng chính như thép, nhôm và gỗ, những thứ đã góp phần làm tăng chi phí xây dựng. Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở quốc gia (NAHB) ước tính rằng thuế quan đã làm tăng từ 9.200 USD đến 10.900 USD vào chi phí xây dựng một ngôi nhà trung bình, với chi phí vật liệu xây dựng tăng 34% kể từ tháng 12 năm 2020.
  • Sự sẵn có của đất liên bang: Đưa đất liên bang vào sử dụng cho phát triển nhà ở và giảm các quy định để khuyến khích xây dựng.
  • Cải cách GSE: Khám phá các cải cách của Fannie Mae và Freddie Mac, có thể bao gồm việc thương mại hóa hoặc tư nhân hóa để mở rộng khả năng tiếp cận thế chấp.
  • Hỗ trợ tài chính: Có thể có các khoản tín dụng thuế và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà để bù đắp chi phí.
  • Thiếu hụt lao động có kỹ năng: Các sáng kiến ​​nhằm giải quyết tình trạng thiếu lao động có kỹ năng trong lĩnh vực xây dựng.

Phân tích phản ứng thị trường và tác động

Việc tuyên bố tình trạng khẩn cấp nhà ở quốc gia và việc thực hiện các thay đổi chính sách được đề xuất có thể có những tác động đáng kể trên các lĩnh vực bất động sản và tài chính. Các nhà xây dựng nhà ở sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ các biện pháp như giảm thuế quan và cấp phép hợp lý, có thể giảm chi phí đầu vào và đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó có khả năng tăng biên lợi nhuận của họ. Các nhà xây dựng nhà ở lớn như D.R. Horton, Lennar (LEN), Toll Brothers (TOL) và PulteGroup (PHM) đã thấy hiệu suất cổ phiếu của họ phản ánh sự mong đợi về những phát triển thuận lợi như vậy.

Các tổ chức cho vay và ngân hàng có thể trải qua một đợt tăng đột biến trong hoạt động cho vay khi thị trường nhà ở có khả năng tan băng. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp can thiệp của liên bang vẫn còn tranh cãi, vì phần lớn gánh nặng quy định ảnh hưởng đến phát triển nhà ở nằm ở cấp địa phương.

Mối quan hệ giữa chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang và lãi suất thế chấp là phức tạp. Mặc dù các hành động lãi suất của Fed ảnh hưởng đến nền kinh tế rộng lớn hơn, lãi suất thế chấp có xu hướng di chuyển gần hơn với lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm. Để lãi suất thế chấp giảm đáng kể, lạm phát sẽ cần phải tiếp tục xu hướng giảm xuống mục tiêu 2% của Cục Dự trữ Liên bang.

Bối cảnh rộng hơn và bình luận của chuyên gia

Mức độ nghiêm trọng của tình hình nhà ở hiện tại được nhấn mạnh bởi thực tế là một hộ gia đình điển hình cần kiếm 118.530 USD mỗi năm để mua được một ngôi nhà có giá trung bình là 402.500 USD, cao hơn đáng kể so với thu nhập trung bình của hộ gia đình hiện nay. Khía cạnh chính trị của tuyên bố tiềm năng này cũng đáng chú ý, đặt khả năng chi trả nhà ở là một vấn đề then chốt trước cuộc bầu cử giữa kỳ năm 2026.

Mặc dù triển vọng can thiệp là đáng kể, các chuyên gia bày tỏ mức độ hoài nghi khác nhau về tác động tiềm năng và tính hợp pháp của các quyền hạn khẩn cấp như vậy.

"Chúng ta có thể tuyên bố tình trạng khẩn cấp nhà ở quốc gia vào mùa thu này," Bessent nói với Washington Examiner, nhấn mạnh việc chính quyền đang tích cực khám phá các lựa chọn.

Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản quốc gia (NAR) đã công khai tuyên bố sẵn sàng hợp tác với chính quyền, Quốc hội và các nhà lãnh đạo cấp bang/địa phương nếu tình trạng khẩn cấp quốc gia được tuyên bố, tập trung vào các cải cách để tăng nguồn cung và cải thiện khả năng chi trả.

Tuy nhiên, một số nhà phân tích vẫn thận trọng về hiệu quả của sự can thiệp của liên bang, đặc biệt là do sự phức tạp lịch sử của việc ảnh hưởng đến thị trường nhà ở địa phương.

Nhìn về phía trước

Những tháng tới sẽ rất quan trọng khi chính quyền cân nhắc các lựa chọn của mình. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm các chi tiết cụ thể của bất kỳ tuyên bố khẩn cấp nào, phản ứng từ chính quyền tiểu bang và thành phố, các thách thức pháp lý tiềm tàng và các chỉ số kinh tế rộng lớn hơn, đặc biệt là dữ liệu lạm phát. Mặc dù không thể đảm bảo cứu trợ ngay lập tức cho người mua nhà và người thuê nhà, mục tiêu dài hạn của các chính sách như vậy là tăng nguồn cung nhà ở, giảm áp lực về khả năng chi trả và cuối cùng là ổn định giá nhà. Thị trường sẽ theo dõi chặt chẽ mọi thông báo tiếp theo từ Bộ Tài chính và Cục Dự trữ Liên bang khi những diễn biến này diễn ra.