Dự luật Nhà ở của Thượng viện làm náo loạn cổ phiếu cho thuê bằng lệnh cấm nhà đầu tư có lỗ hổng

Cổ phiếu cho thuê giảm tới 6% khi lệnh cấm nhà đầu tư của dự luật bộc lộ lỗ hổng

Cổ phiếu của các công ty cho thuê nhà ở một gia đình lớn nhất đã giảm mạnh sau khi Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Đường đến Nhà ở Thế kỷ 21 (21st Century ROAD to Housing Act), một dự luật được thiết kế để ngăn chặn các nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở một gia đình. Cổ phiếu của Invitation Homes (INVH) giảm 6% và American Homes 4 Rent (AMH) giảm 4,3% sau tin tức này. Dự luật cấm các thực thể vì lợi nhuận kiểm soát từ 350 căn nhà ở một gia đình trở lên mua thêm, đe dọa mô hình tăng trưởng cốt lõi của các chủ nhà niêm yết này.

Bất chấp phản ứng của thị trường, các chuyên gia và nhà vận động hành lang về nhà ở đã xác định một lỗ hổng đáng kể có thể khiến lệnh cấm trở nên vô hiệu. Dự luật bao gồm một miễn trừ cho các giao dịch mua được thực hiện "theo một chương trình thúc đẩy quyền sở hữu nhà". Điều khoản này chỉ yêu cầu các nhà đầu tư báo cáo thanh toán tiền thuê cho các cơ quan tín dụng và cung cấp cho người thuê quyền ưu tiên mua nếu họ quyết định bán—những thực hành mà nhiều chủ nhà lớn đã áp dụng. Jim Parrott, một nhà tư vấn ngành nhà ở và thành viên không thường trú tại Viện Đô thị, cho biết: "Với miễn trừ thúc đẩy nhà ở... các nhà đầu tư có thể lái một chiếc xe tải Mack đi qua đó."

Mô hình Xây để Cho thuê bị đe dọa bởi yêu cầu thanh lý 7 năm

Trong khi một phần của dự luật cung cấp một giải pháp rõ ràng, một phần khác lại giáng đòn trực tiếp vào ngành xây để cho thuê (BTR). Luật này quy định rằng các nhà đầu tư tổ chức phát triển hoặc mua các cộng đồng cho thuê mới xây phải bán những ngôi nhà đó cho người mua cá nhân trong vòng bảy năm. Yêu cầu này về cơ bản làm gián đoạn mô hình kinh doanh BTR, vốn dựa vào việc nắm giữ dài hạn và cuối cùng bán toàn bộ cộng đồng cho các quỹ tổ chức khác.

Điều khoản này đã vấp phải sự chỉ trích gay gắt từ các nhóm ngành, bao gồm Hiệp hội các nhà xây dựng nhà quốc gia (NAHB). Họ lập luận rằng quy tắc bán bắt buộc sẽ ngăn cản đầu tư vào xây dựng mới, điều này ngược lại làm giảm nguồn cung nhà ở mà dự luật muốn tăng lên. Sự tương phản rõ rệt giữa miễn trừ thúc đẩy nhà ở khoan dung và yêu cầu thanh lý BTR 7 năm nghiêm ngặt tạo ra sự không chắc chắn đáng kể về hoạt động cho các nhà phát triển và nhà đầu tư trong không gian cho thuê nhà ở một gia đình.

Trở ngại lập pháp tạo ra sự không chắc chắn cho các nhà đầu tư nhà ở

Tương lai của dự luật không được đảm bảo, làm tăng thêm một lớp rủi ro cho các nhà đầu tư. Mặc dù nó đã được Thượng viện thông qua với sự ủng hộ rộng rãi của lưỡng đảng với tỷ lệ 89-10 phiếu, nhưng giờ đây nó phải được điều chỉnh với phiên bản của Hạ viện, phiên bản này không bao gồm lệnh cấm nhà đầu tư tổ chức. Sự khác biệt này tạo ra một quá trình đàm phán phức tạp, nơi các điều khoản cuối cùng có thể thay đổi đáng kể. Cho đến khi Bộ Tài chính Hoa Kỳ làm rõ các quy tắc và một dự luật cuối cùng được ký thành luật, đầu tư vốn vào lĩnh vực cho thuê nhà ở một gia đình có thể sẽ vẫn bị hạn chế bởi sự không chắc chắn về quy định.