REITs 在不斷變化的市場動態中展現資本紀律

REITs 行業擁抱戰略性資本配置

2025年，房地產投資信託基金（REIT）行業正展現出向紀律性資本管理的顯著轉變，透過策略性股權發行、機會性股票回購和高效的債務融資來優先考慮股東價值。這種積極主動的方法標誌著與以往趨勢的偏離，反映了REIT管理團隊更加成熟和響應迅速的市場策略。

2025年詳細的資本活動

截至2025年，REITs 共發行了 99.5億美元 的股本和 345億美元 的債務。一個重要的觀察結果是，與上一年相比，普通股發行量大幅減少，這表明當REITs股價低於其資產淨值（NAV）時，採取了謹慎的態度。相反，股權發行主要集中在以顯著溢價交易的公司。

例如，Welltower (WELL) 和 CareTrust (CTRE) 分別以NAV的 200% 和 154% 發行了股權，有效地利用其強勁的市場估值以增值方式籌集資本。這與 UMH Properties (UMH) 等公司形成對比，後者於2025年9月22日宣布，將其股票回購授權從 2500萬美元 增加到 1億美元。UMH董事會的這一決定強調了對公司內在價值的信念，認識到其股票交易價格遠低於NAV。

與此同時，VICI Properties (VICI) 和 Simon Property Group (SPG) 等低槓桿REITs利用了有利的債務市場。例如，Simon Property Group 以極具吸引力的 4.375% 利率獲得了 5年期票據，優化了其資本結構並增強了對股東的增值。

市場反應及根本原因分析

觀察到的資本配置策略很大程度上是對當前市場狀況的反應。2025年，REITs的股價中值與NAV之比為 82.8%，許多REITs的交易價格低於其資產價值。在這種條件下發行股權會稀釋股份，因此促使普通股發行量有紀律地減少。選擇性地以顯著溢價發行，尤其是在醫療保健REITs子行業，突顯了管理團隊對其估值的敏銳認識。

儘管 UMH Properties 的股票在過去12個月中下跌了 25.32%，市盈率（P/E）高達 105.36，但其增加回購授權反映了管理層對其被低估的信念。這一信念得到了公司營運業績的進一步支持，2025年第二季度，標準化營運資金（FFO）同比增長 16%，同物業淨營業收入（NOI）增長 11%。這項策略決策旨在向股東返還資本，並可能提升每股收益（EPS）。

該行業的整體財務狀況似乎穩健，槓桿率較低。Nareit的數據顯示，平均債務與市場資產比率為 30.7%，利息支出與淨營業收入比率為 23.2%。此外，上市REITs總債務的 91.3% 是固定利率，為應對利率波動提供了強有力的對沖。強勁的無抵押債務市場，截至2024年9月底發行量達到 408億美元，突顯了REITs獲得資本的優勢。

更廣闊的背景和影響

這種理性的資本配置標誌著 REIT 行業“投資者紀律和自我估值的新時代”。在估值過高時發行股權，在估值過低時回購股票，這表明與長期股東利益的策略一致性。REITs 由於其長期投資重點和大量固定利率債務組合，通常在較高利率環境中表現出韌性。

一個顯著的趨勢是公共和私人房地產估值的趨同。截至2024年第三季度，REITs 表現顯著優於私人房地產超過 17個百分點，因為私人估值逐漸重新定價以適應更高的利率。私人房地產和REITs之間的資本化率利差從2023年第四季度末的 212個基點（bps） 大幅縮小到2024年第三季度末的僅 69個基點。這種趨同預示著商業房地產（CRE）交易活動的復甦，REITs由於其紀律性的資產負債表和卓越的各種資本來源，處於有利地位。

專家評論

Nareit研究和投資者外聯執行副總裁 John Worth 強調了該行業的強大地位：“> REITs隨時可以進入無抵押債務市場並發行股權，這使得該行業在2025年處於有利地位。”這一專家觀點強化了REITs的策略性財務運作在當前市場格局中是一個重要的競爭優勢的觀點。

展望未來

展望2025年，REIT 行業似乎有望實現潛在增長，這得益於對經濟軟著陸、利率適度以及強勁經濟活動的預期。預計 CRE 交易活動將謹慎增加，為 REITs 提供增值增長機會。其紀律性的資產負債表、低債務成本和有利的資本獲取渠道預計將繼續為其提供競爭優勢，尤其是在傳統銀行融資對其他房地產投資者仍然具有挑戰性的情況下。

儘管存在某些子行業的房地產基本面疲軟、財政不確定性帶來的利率波動以及潛在關稅變化等風險，但該行業積極主動的資本管理表明其已準備好應對這些挑戰。REITs 策略性發行股權和債務以及股票回購的能力，使其能夠抓住更強勁的 CRE 市場機遇並推動長期股東價值。