Bank of America Nâng cấp Prologis trong bối cảnh Động lực Bất động sản Công nghiệp đang cải thiện

Bank of America đã nâng cấp Prologis (PLD), chủ sở hữu kho bãi lớn nhất thế giới, lên xếp hạng "Mua" từ "Trung lập", đặt mục tiêu giá mới là 130 USD. Điều chỉnh này phản ánh sự tăng tốc rõ rệt trong việc ra quyết định của người thuê và triển vọng thuận lợi hơn cho hoạt động cho thuê trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Chi tiết về việc nâng cấp

Cơ sở lý luận của Bank of America cho việc nâng cấp xuất phát từ sự gia tăng đáng kể về tốc độ chuyển đổi các đề xuất thuê thành các thỏa thuận đã ký. Các nhà phân tích quan sát thấy tỷ lệ chuyển đổi này tăng đáng kể trong quý 3 so với quý 2, cho thấy sự giảm bớt bất ổn trong số những người thuê. Prologis đã báo cáo một đường ống cho thuê kỷ lục 130 triệu feet vuông trong cuộc họp công bố thu nhập quý 2 của mình. Ngân hàng đầu tư dự đoán rằng môi trường ra quyết định được cải thiện này sẽ cho phép Prologis tận dụng nhu cầu bị dồn nén này và chuyển nó thành số lượng hợp đồng thuê đã ký cao hơn. Mục tiêu giá mới là 130 USD đại diện cho sự tăng lên từ mục tiêu trước đó là 118 USD.

Trong báo cáo thu nhập quý 2 năm 2025, Prologis đã báo cáo thu nhập pha loãng trên mỗi cổ phiếu là 1,46 USD, vượt qua ước tính đồng thuận là 1,41 USD. Doanh thu của công ty khớp với kỳ vọng của các nhà phân tích ở mức 2,03 tỷ USD.

Phân tích phản ứng thị trường và động lực ngành

Việc nâng cấp Prologis báo hiệu một sự thay đổi tích cực trong tâm lý đối với Lĩnh vực Bất động sản Công nghiệp rộng lớn hơn. Một yếu tố quan trọng góp phần vào sự lạc quan này là nguồn cung không gian kho bãi mới đang thắt chặt. Các dự báo chỉ ra rằng việc bàn giao nhà kho mới vào năm 2026 dự kiến sẽ giảm ít nhất 20% so với mức năm 2025 và giảm 65% so với mức đỉnh điểm vào năm 2023. Sự sụt giảm đáng kể này trong nguồn cung mới, cùng với nhu cầu liên tục của doanh nghiệp đối với các cơ sở logistics hiện đại, được cho là sẽ tạo ra một môi trường thị trường thuận lợi hơn cho chủ nhà, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê được cải thiện.

Trong khi tỷ lệ trống công nghiệp quốc gia đã tăng lên 7,1% trong quý 2 năm 2025, tăng 10 điểm cơ bản so với mức trung bình lịch sử trước đại dịch, nhưng các yếu tố cơ bản của thị trường được kỳ vọng sẽ tăng cường. Nhu cầu của doanh nghiệp đang thúc đẩy hoạt động cho thuê kho bãi hiện đại, với sự gia tăng đáng chú ý trong hoạt động bắt đầu từ tháng 6 năm 2025. Nhu cầu này được thúc đẩy bởi các công ty ưu tiên sự linh hoạt và nhanh nhẹn trong chuỗi cung ứng của họ. Sự chậm lại trong xây dựng mới chủ yếu là do lãi suất cao làm tăng chi phí vay, sự không chắc chắn kinh tế chung ngăn cản việc phát triển đầu cơ, và một sự thay đổi chiến lược hướng tới các dự án xây dựng theo yêu cầu, hiện chiếm một phần đáng kể trong các phát triển mới.

Bối cảnh rộng hơn và Định giá

Cổ phiếu Prologis (PLD) hiện đang giao dịch ở mức khoảng 24 lần Quỹ hoạt động điều chỉnh (AFFO) dự kiến, thấp hơn mức bội số trung bình lịch sử là 26 lần. Cổ phiếu này cũng mang lại tỷ suất cổ tức vượt quá 3,5%. Công ty duy trì một vị thế tài chính mạnh mẽ, báo cáo 7,1 tỷ USD thanh khoản có sẵn tính đến quý 2 năm 2025. Điều này cho phép các khoản đầu tư chiến lược và quản lý bảng cân đối kế toán thận trọng, đặc biệt trong một thị trường nơi khối lượng giao dịch đã giảm 50% so với mức đỉnh năm 2021.

Các chỉ số hoạt động chính của Prologis trong quý 2 năm 2025 bao gồm tỷ lệ lấp đầy trung bình là 94,9% và tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ là 95,1%. Công ty báo cáo tăng trưởng thu nhập hoạt động thuần (NOI) tương đương cửa hàng bằng tiền mặt là 4,9%, với thay đổi tiền thuê thực tế ròng là 53,4% và thay đổi tiền thuê bằng tiền mặt là 34,8%. Vốn hóa thị trường của công ty đạt 105,78 tỷ USD, với tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E) là 30,88, tỷ lệ PEG là 2,87 và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 0,61.

Bình luận của Chuyên gia

Các nhà phân tích của Bank of America thừa nhận những thách thức hiện có, chẳng hạn như áp lực tái cấp vốn và những điểm yếu cục bộ ở các khu vực như Nam California. Tuy nhiên, họ tin rằng "phần lớn rủi ro giảm giá tiềm năng đã được tính vào giá cổ phiếu." Chủ tịch Prologis Daniel S. Letter nhấn mạnh vị thế mạnh mẽ của công ty, nói rằng: "Đường ống cho thuê của chúng tôi đã đạt mức cao lịch sử, và những gì chúng tôi nghe được từ khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn hơn, rất rõ ràng: họ đang lên kế hoạch, tham gia và ngày càng sẵn sàng hành động." CFO Tim Arndt lưu ý chi phí nợ xấu tăng cao ở mức 35-40 điểm cơ bản, cao hơn mức trung bình lịch sử, và mức giảm giá thuê thị trường 1,4% trong quý 2 năm 2025, tuy nhiên ông nhấn mạnh rằng FFO cốt lõi đã vượt quá dự báo nội bộ.

Triển vọng

Thị trường bất động sản công nghiệp đang được kỳ vọng sẽ củng cố các yếu tố cơ bản khi nhu cầu dần cải thiện và nguồn cung tiếp tục cạn kiệt. Việc Cục Dự trữ Liên bang có khả năng cắt giảm lãi suất có thể tăng cường hơn nữa sức hấp dẫn của các cổ phiếu bất động sản blue-chip như Prologis, làm giảm chi phí vay và có thể kích thích đầu tư. Prologis đã dự kiến tăng trưởng Thu nhập hoạt động thuần (NOI) tương đương cửa hàng vào năm 2025 sẽ nằm trong khoảng từ 4,25% đến 4,75%. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ các báo cáo kinh tế sắp tới, thông báo của ngân hàng trung ương và các chỉ số cung cầu bất động sản công nghiệp cụ thể để có thêm cái nhìn sâu sắc về quỹ đạo của ngành.