Mỹ cân nhắc thay đổi quy tắc tín dụng, nguy cơ 'săn điểm' thế chấp rình rập

Edgen Stock·Mar 26 2026, 04:57

Chia sẻ đến

Chia sẻ đến

Sao chép liên kết

Tóm tắt chính

Chính quyền Trump đang xem xét đề xuất từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp cho phép các bên cho vay sử dụng một báo cáo tín dụng duy nhất cho các khoản vay được các doanh nghiệp bảo trợ của chính phủ hỗ trợ. Các nhà phê bình lập luận rằng động thái này, được đưa ra như một biện pháp tiết kiệm chi phí, sẽ cho phép các bên cho vay 'săn điểm' để tìm kiếm hồ sơ tín dụng thuận lợi nhất, từ đó định giá thấp rủi ro một cách có hệ thống và khiến người nộp thuế phải gánh chịu các khoản lỗ tiềm tàng.

Thay đổi chính sách đề xuất: Các bên cho vay đang vận động để thay thế báo cáo tín dụng ba cơ quan bắt buộc bằng một báo cáo duy nhất cho các khoản vay thế chấp được Fannie Mae và Freddie Mac bảo lãnh.
Rủi ro hệ thống: Sự khác biệt giữa điểm tín dụng cao nhất và thấp nhất của một người vay dưới chuẩn có thể vượt quá 80 điểm, cho phép các bên cho vay cấp vốn cho các khoản vay không đủ điều kiện khác bằng tiền của người nộp thuế.
Nới lỏng tiêu chuẩn: Đề xuất này được đưa ra khi các quy tắc bảo lãnh khác đã được nới lỏng, với tỷ lệ các khoản vay rủi ro cao mới (DTI > 43%) đạt 36%, gấp đôi mức của một thập kỷ trước.

Các tổ chức cho vay ủng hộ tiêu chuẩn báo cáo tín dụng duy nhất

Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp đang vận động hành lang chính quyền Trump để cải cách một quy tắc bảo lãnh thế chấp lâu đời cho các khoản vay được Fannie Mae và Freddie Mac hỗ trợ. Đề xuất này nhằm thay thế yêu cầu hiện tại về báo cáo tín dụng "tri-merge"—tổng hợp dữ liệu từ cả ba cơ quan chính (Equifax, Experian và TransUnion)—bằng một báo cáo tín dụng duy nhất. Những người ủng hộ lập luận rằng điều này sẽ giảm chi phí cho người vay, hiện tại là 80 đến 100 đô la Mỹ cho một báo cáo tri-merge, nhưng các kiểm tra này chỉ chiếm chưa đến 1% tổng chi phí phát sinh khoản vay thế chấp.

'Săn điểm' có thể che giấu rủi ro hơn 80 điểm

Các nhà phê bình cảnh báo rằng sự thay đổi được đề xuất sẽ tạo điều kiện cho hành vi "săn điểm", cho phép các tổ chức cho vay chọn điểm tín dụng thuận lợi nhất cho người nộp đơn, từ đó định giá thấp rủi ro mà cuối cùng người nộp thuế phải gánh chịu. Trong khi sự khác biệt điểm số đối với người vay ưu tiên trung bình 26 điểm giữa ba cơ quan, đối với một số người vay dưới chuẩn, khoảng cách này có thể vượt quá 80 điểm—một sự biến động đủ lớn để quyết định tư cách đủ điều kiện cho một khoản vay được chính phủ bảo lãnh. Một phân tích của Andrew Davidson & Co. xác nhận rằng điểm số của một cơ quan thường khác biệt đáng kể so với trung vị tri-merge để ảnh hưởng đáng kể đến việc định giá khoản vay, với hiệu ứng rõ rệt nhất đối với những người vay có điểm tín dụng từ 600 đến 639.

Đề xuất xuất hiện khi các tiêu chuẩn bảo lãnh đã nới lỏng

Sự thay đổi chính sách tiềm năng này diễn ra khi các biện pháp bảo vệ cho vay khác đã được nới lỏng. Vào tháng 11, Fannie Mae đã loại bỏ yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu 620. Đồng thời, tỷ lệ người vay mới có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) vượt quá ngưỡng 43%—một mức thường được coi là rủi ro—đã tăng lên 36%. Con số này xấp xỉ gấp đôi so với một thập kỷ trước, báo hiệu một xu hướng rộng hơn về việc tăng rủi ro trong thị trường thế chấp được chính phủ bảo trợ. Để đối phó với những xu hướng này, một số nhà lập pháp đang phản đối, với luật được giới thiệu vào tháng 4 năm 2024 nhằm pháp điển hóa yêu cầu tri-merge thành luật.