Ngành nhà ở điều hướng tâm lý trái chiều giữa tồn kho cao và thách thức về khả năng chi trả

Niềm tin của các nhà xây dựng nhà ở tăng, nhà đầu tư vẫn thận trọng

Niềm tin của các nhà xây dựng nhà ở Hoa Kỳ đã tăng vào tháng 10 năm 2025, đạt mức cao nhất kể từ tháng 4, khi lãi suất thế chấp giảm nhẹ đã mang lại một số cứu trợ cho thị trường nhà ở đang gặp khó khăn. Chỉ số Thị trường Nhà ở (HMI) của NAHB/Wells Fargo đã tăng năm điểm lên 37, đánh dấu mức tăng hàng tháng đáng kể nhất kể từ đầu năm 2024. Mặc dù có sự cải thiện này, chỉ số vẫn dưới ngưỡng quan trọng 50 điểm, báo hiệu rằng nhiều nhà xây dựng vẫn đánh giá điều kiện thị trường là kém hơn là tốt.

Sự khác biệt trong triển vọng ngành

Trong khi các nhà xây dựng bày tỏ sự lạc quan mới mẻ, dù thận trọng, đặc biệt liên quan đến kỳ vọng doanh số bán hàng trong tương lai, phản ứng của thị trường từ các nhà đầu tư cho thấy một quan điểm thận trọng hơn. Thành phần của HMI đo lường kỳ vọng trong sáu tháng tới đã tăng đáng kể chín điểm lên 54, cho thấy tâm lý tích cực đối với các điều kiện trong tương lai. Điều kiện bán hàng hiện tại đã cải thiện bốn điểm lên 38, trong khi lưu lượng người mua tiềm năng, dù vẫn còn thấp, cũng ghi nhận sự tăng lên 25.

Sự tăng vọt trong tâm lý của các nhà xây dựng trái ngược với sự hoài nghi dai dẳng của nhà đầu tư đối với ngành nhà ở. Các nhà phân tích đang theo dõi chặt chẽ những tác động của mức tồn kho cao đối với nhà mới cùng với lời kêu gọi từ Chính phủ Hoa Kỳ về việc tăng nguồn cung nhà ở, điều này có thể ảnh hưởng thêm đến lợi nhuận của nhà xây dựng.

Động lực thị trường và áp lực về khả năng chi trả

Sự lạc quan được quan sát thấy ở các nhà xây dựng nhà ở xuất hiện trong bối cảnh những thách thức đáng kể về tồn kho. Tồn kho nhà mới chưa bán đã tăng vọt lên 507.000 căn vào quý 1 năm 2025, mức cao nhất kể từ tháng 10 năm 2007. Tính đến tháng 7 năm 2025, 121.000 căn nhà phố đơn lập đã hoàn thành vẫn chưa bán được tại Hoa Kỳ, tăng 20% so với năm trước và là con số cao nhất kể từ năm 2009. Đến tháng 8, tồn kho nhà mới để bán đạt 490.000 căn.

Nguồn cung tăng cao này đã buộc các nhà xây dựng phải thực hiện các chiến lược quyết liệt. Trong tháng 10, 38% nhà xây dựng báo cáo cắt giảm giá, với mức giảm giá trung bình tăng lên 6%, đánh dấu mức cắt giảm lớn nhất trong một năm. Hơn nữa, 65% nhà xây dựng đã sử dụng các ưu đãi bán hàng để thu hút người mua. Chẳng hạn, Lennar Corp. đã áp dụng "chiến lược ưu tiên khối lượng" trong quý 2 năm 2025, với chi phí ưu đãi đạt 13% giá bán cuối cùng, được cho là đã hy sinh lợi nhuận để duy trì sản xuất và thị phần.

Khả năng chi trả vẫn là một trở ngại quan trọng đối với nhu cầu. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm (FRM) trung bình đã giảm nhẹ, xuống còn 6,27% vào ngày 16 tháng 10 năm 2025. Tuy nhiên, lãi suất này vẫn gần mức cao nhất trong 20 năm, khiến việc sở hữu nhà trở nên không thể chi trả đối với nhiều người. Theo Màn hình Khả năng chi trả Sở hữu Nhà (HOAM) của Fed Atlanta, chi phí sở hữu nhà chiếm 47% thu nhập trung bình của người Mỹ, mức kém chi trả nhất trong hai thập kỷ. "Hiệu ứng khóa", trong đó hơn 80% người vay hiện tại nắm giữ các khoản thế chấp với lãi suất thấp hơn đáng kể, càng hạn chế nguồn cung nhà ở hiện có vì chủ sở hữu không có động lực để bán.

Bối cảnh kinh tế rộng lớn hơn và triển vọng tương lai

Sự lạc quan thận trọng của các nhà xây dựng một phần được thúc đẩy bởi kỳ vọng về việc Cục Dự trữ Liên bang sẽ nới lỏng chính sách hơn nữa. Nhà kinh tế trưởng của NAHB Robert Dietz tuyên bố, "Kết hợp với dự kiến Fed sẽ nới lỏng hơn nữa, các nhà xây dựng mong đợi một môi trường bán hàng được cải thiện một chút, mặc dù các yếu tố chi phí bên cung dai dẳng vẫn là một thách thức." Tuy nhiên, các yếu tố kinh tế vĩ mô khác cũng gây ra những khó khăn. Một đợt mới của thuế quan của Hoa Kỳ đối với gỗ mềm của Canada (10%) và các sản phẩm gỗ thành phẩm (25%) dự kiến sẽ làm tăng chi phí xây dựng, gây áp lực lên biên lợi nhuận của nhà xây dựng và có khả năng ảnh hưởng đến giá nhà.

Nghịch lý của tồn kho chưa bán cao cùng với tình trạng thiếu nhà ở quốc gia—ước tính từ 3,7 triệu đến 7,3 triệu đơn vị bởi các tổ chức khác nhau—làm nổi bật sự phức tạp của thị trường. Các chuyên gia như Logan Mohtashami, Chuyên gia phân tích chính tại HousingWire, cho rằng lãi suất cao là nguyên nhân chính, khiến những người mua tiềm năng đứng ngoài cuộc. Ông nhận xét, "Số lượng đơn vị đã hoàn thành của các nhà xây dựng để bán đơn giản là quá cao để họ bắt đầu cấp phép mới. Điều tốt nhất mà Trump và [Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Bill] Pulte có thể làm là giảm lãi suất – phần còn lại sẽ tự giải quyết."

Nhìn về phía trước, J.P. Morgan Research dự đoán thị trường nhà ở Hoa Kỳ sẽ phần lớn trì trệ đến hết năm 2025, với giá nhà tăng khiêm tốn 3% nói chung. Sự phục hồi đáng kể chỉ được dự đoán khi lãi suất thế chấp giảm xuống gần 5% hoặc thấp hơn. Sự tương tác giữa tồn kho cao dai dẳng, thách thức về khả năng chi trả và các chính sách kinh tế rộng lớn hơn sẽ tiếp tục định hình quỹ đạo của ngành nhà ở trong những tháng tới.