Divergence du marché immobilier : Les ventes de maisons de premier achat progressent au milieu du ralentissement du segment des prix plus élevés

Introduction

L'activité du marché immobilier américain en août a révélé une nette divergence de performance entre les différentes tranches de prix, les ventes de premières maisons démontrant une croissance soutenue pour le douzième mois consécutif. Cette tendance à la hausse pour les propriétés d'entrée de gamme s'est produite alors que les ventes de maisons de prix moyen et élevé ont connu des baisses, soulignant les défis persistants en matière d'accessibilité financière et les préférences changeantes des acheteurs sur l'ensemble du marché.

L'événement en détail

Selon une analyse récente, le prix de vente médian d'une première maison aux États-Unis a atteint un record de 260 508 $ en août, marquant une augmentation de 2,2 % par rapport à l'année précédente. Parallèlement, les ventes de premières maisons ont progressé de 3,8 % d'une année sur l'autre, atteignant le niveau de ventes le plus élevé pour un mois d'août en trois ans. Cette croissance constante contraste avec la performance des segments à prix plus élevés ; les ventes de maisons de prix moyen ont diminué de 0,6 % et celles de maisons de prix élevé de 1,2 % d'une année sur l'autre. Les deux segments de prix moyen et élevé ont connu des baisses de ventes mensuelles depuis février.

Les ventes en attente ont reflété ce schéma, les premières maisons enregistrant une augmentation de 3,1 % d'une année sur l'autre en août, tandis que les ventes en attente pour les maisons de prix moyen et élevé ont chuté respectivement de 0,1 % et 0,8 %. Les niveaux d'inventaire ont également montré des changements notables, car les annonces actives de premières maisons ont augmenté de 16,4 % d'une année sur l'autre, atteignant leur niveau d'août le plus élevé depuis 2016. En comparaison, les annonces actives de maisons de prix moyen et élevé ont augmenté de 13,4 % et 12,5 % respectivement.

Géographiquement, la dynamique du marché a varié. Providence, Rhode Island, a enregistré une hausse de 25 % des ventes de premières maisons, devançant les grandes zones métropolitaines, tandis que San Antonio, Texas, a connu la baisse la plus significative, soit 10 %.

Analyse de la réaction du marché

La divergence observée sur le marché est principalement due aux contraintes persistantes en matière d'accessibilité financière exacerbées par des taux hypothécaires élevés. Bien que le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans ait récemment chuté à un creux de 11 mois de 6,26 %, et qu'il ait atteint une moyenne de 6,56 % en août, les prix plus élevés des maisons dans les tranches moyenne et supérieure continuent de limiter l'accessibilité pour les acheteurs. Les premières maisons, malgré leurs propres augmentations de prix, restent l'option la plus abordable pour de nombreux acheteurs potentiels.

Cette tendance a des implications pour les entreprises du secteur hypothécaire et du marché immobilier. Rocket Companies (RKT), société mère de Rocket Mortgage et affiliée à Redfin, a notably bénéficié de ce changement de marché. La société a déclaré un bénéfice par action (BPA) ajusté de 0,04 $ pour le deuxième trimestre 2025, dépassant les estimations des analystes de 0,03 $, avec un chiffre d'affaires ajusté atteignant 1,34 milliard de dollars, dépassant les prévisions. En outre, Rocket Companies a projeté un chiffre d'affaires ajusté pour le troisième trimestre entre 1,60 milliard et 1,75 milliard de dollars, signalant une croissance continue. Son action, RKT, a enregistré un gain de 3,23 % lors de la dernière journée de négociation, contribuant à une augmentation de plus de 55 % depuis le début de l'année au 1er août 2025. Bien que l'action ait enregistré une baisse de 4,55 % sur 10 jours lors d'une clôture récente, sa performance globale reflète la confiance des investisseurs dans sa capacité à capitaliser sur le solide segment des premières maisons.

Contexte plus large et implications

La vigueur continue du marché des premières maisons souligne un changement économique plus large où les consommateurs privilégient de plus en plus l'accessibilité financière. Cette tendance suggère une croissance commerciale potentielle continue pour les prêteurs hypothécaires et les services immobiliers destinés aux primo-accédants et à ceux qui recherchent des propriétés moins chères, tandis que les promoteurs axés sur les marchés de luxe ou de milieu de gamme pourraient faire face à des vents contraires soutenus. La divergence signale également une influence potentielle sur les perspectives d'inflation plus larges et les attentes en matière de future politique de taux d'intérêt.

Fannie Mae a récemment ajusté ses projections pour le marché du logement et des hypothèques, prévoyant des ventes totales de logements inférieures, à 4,72 millions d'unités d'ici la fin de 2025, et des révisions à la hausse des attentes de taux hypothécaires, avec des taux qui devraient atteindre 6,7 % au quatrième trimestre 2025. La croissance des prix des logements devrait également être plus modérée, projetée à 2,8 % pour 2025.

Commentaires d'experts

Sheharyar Bokhari, économiste principal chez Redfin, a commenté la dynamique du marché, déclarant :

« Les premières maisons résistent mieux que les autres gammes de prix parce qu'elles sont l'option la plus abordable sur un marché où l'accessibilité financière reste tendue. Les primo-accédants et ceux qui réduisent leur taille se disputent le même ensemble de maisons plus petites et moins chères, ce qui maintient une demande relativement forte même si les tranches supérieures restent lentes. »

Apportant un éclairage supplémentaire sur les taux hypothécaires, Greg Schwartz, PDG de Tomo Mortgage, a mis en garde contre l'attente de baisses de taux significatives, notant :

« Si les taux baissent, la concurrence augmentera. Plus d'acheteurs reviendront sur le marché, les vendeurs retrouveront un pouvoir de négociation, et les prix suivront. »

Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow, a fait écho à une perspective prudente sur les futures réductions de taux :

« Les marchés financiers anticipant un assouplissement plus rapide de la politique monétaire que ce que la Réserve fédérale est susceptible de livrer, les taux hypothécaires ne devraient pas baisser beaucoup plus. »

Perspectives

La trajectoire du marché immobilier continuera d'être influencée par les mouvements des taux hypothécaires et les indicateurs macroéconomiques. Si certains experts, dont Fannie Mae, prévoient que les taux hypothécaires pourraient descendre en dessous de 6 % d'ici la fin de 2026, beaucoup anticipent que les taux resteront dans la fourchette de 6 % pour le reste de 2025. Les facteurs clés à surveiller comprennent les prochaines données sur l'emploi et l'inflation, qui informeront grandement les décisions de politique de la Réserve fédérale, en particulier la prochaine réunion du FOMC prévue les 28 et 29 octobre.

L'environnement concurrentiel pour les premières maisons devrait persister, tiré à la fois par les primo-accédants et ceux qui réduisent leur taille. Inversement, les marchés de milieu et de haut de gamme sont susceptibles de faire face à des défis persistants car l'accessibilité financière reste une barrière importante pour les acheteurs potentiels dans ces segments.