Dự luật Nhà ở khiến cổ phiếu chủ nhà phố Wall giảm 30%

Dự luật Nhà ở Thượng viện đẩy định giá về mức năm 2014

Rủi ro chính trị đang tạo ra một mức chiết khấu sâu trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ, với cổ phiếu của các chủ nhà đơn lẻ lớn đang giao dịch ở mức chiết khấu 30% so với giá trị tài sản ròng của họ. Sau khi Thượng viện thông qua 'Đạo luật Nhà ở thế kỷ 21', cổ phiếu của Invitation Homes và American Homes 4 Rent đã chịu áp lực đáng kể. Hai công ty này, sở hữu tổng cộng khoảng 140.000 ngôi nhà, đã chứng kiến giá trị tài sản ngụ ý của họ sụp đổ. Theo giám đốc tài chính của Invitation Homes, Jonathan Olsen, giá cổ phiếu hiện tại của công ty định giá một ngôi nhà 400.000 đô la chỉ còn 280.000 đô la – một mức giá thị trường chưa từng thấy kể từ năm 2014.

Khoảng cách định giá này đã mở rộng sau khi một bài đăng trên mạng xã hội của Tổng thống Trump vào tháng 1 báo hiệu sự ủng hộ việc cấm các nhà đầu tư quy mô lớn khỏi thị trường nhà ở, một vấn đề có sức hấp dẫn lưỡng đảng hiếm có. Dự luật đặc biệt nhắm mục tiêu vào các nhà đầu tư sở hữu hơn 350 ngôi nhà, cấm mua thêm trừ khi họ đang cải tạo các tài sản xuống cấp hoặc tham gia vào các chương trình giúp người thuê nhà có thể sở hữu nhà. Đối với các nhà đầu tư, giá cổ phiếu hiện tại phản ánh sự bi quan sâu sắc rằng những mối đe dọa lập pháp này sẽ trở thành luật.

Mô hình “Xây dựng để cho thuê” trở nên “không thể đầu tư” theo quy tắc 7 năm đề xuất

Điều khoản gây tranh cãi nhất trong dự luật của Thượng viện là quy tắc buộc các nhà đầu tư tổ chức phải bán các ngôi nhà mới xây dựng chỉ sau bảy năm. Biện pháp này đe dọa làm tê liệt lĩnh vực xây dựng để cho thuê (BTR), một chiến lược mà các chủ nhà lớn đã chuyển sang kể từ khi giá nhà bắt đầu tăng. Trong thập kỷ qua, các nhà đầu tư này đã bổ sung hơn 300.000 ngôi nhà mới vào thị trường thông qua các sáng kiến BTR. Các giám đốc điều hành ngành lập luận rằng việc mất khả năng quyết định thời điểm bán khiến mô hình kinh doanh BTR “không thể đầu tư”, vì nó loại bỏ khả năng điều hướng chu kỳ kinh tế và lãi suất của họ. Điều này tạo ra một nghịch lý khi một dự luật được thiết kế để cải thiện khả năng chi trả nhà ở lại có thể bóp nghẹt một nguồn cung cấp mới đáng kể.

Một cuộc cá cược ngược dòng vào sự bế tắc chính trị

Đối với các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro chính trị, sự sai lệch thị trường hiện tại mang lại một cơ hội giá trị tiềm năng. Cả Invitation Homes và American Homes 4 Rent đều cung cấp tỷ suất cổ tức trên 4% và đang tích cực mua lại cổ phiếu bị định giá thấp của họ bằng số tiền thu được từ việc bán tài sản vào thị trường nhà ở nóng. Chiến lược này cho phép họ tận dụng sự chênh lệch giữa giá trị thị trường tư nhân cao của ngôi nhà và giá trị thị trường công cộng thấp của cổ phiếu. Luận điểm đầu tư phụ thuộc vào khả năng các yếu tố hạn chế nhất của dự luật, đặc biệt là quy tắc bán hàng bảy năm, sẽ được đàm phán hoặc loại bỏ bởi Hạ viện. Mặc dù môi trường chính trị vẫn không chắc chắn, thị trường đã định giá kịch bản xấu nhất, mang lại một món hời cho những người tin rằng luật cuối cùng sẽ ít khắc nghiệt hơn.