Người mua nhà chuyển sang ARM khi lãi suất cố định 30 năm vượt 6%

Đơn đăng ký ARM tăng lên 8.9% khi lãi suất cố định leo thang

Khoảng cách giữa lãi suất thế chấp cố định và điều chỉnh đang nới rộng, đẩy người mua nhà Mỹ hướng tới các sản phẩm vay linh hoạt hơn. Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, trong tuần kết thúc vào ngày 6 tháng 3, tỷ lệ thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) đã tăng lên 8.9% tổng số đơn đăng ký. Điều này xảy ra khi lãi suất hợp đồng trung bình cho một ARM 5/1 giảm xuống 5.26%, trong khi lãi suất cho một khoản thế chấp cố định 30 năm thông thường tăng lên 6.19%. Sự khác biệt này mang lại khoản tiết kiệm đáng kể ban đầu, với một ARM 7 năm gần đây được báo giá ở mức 5.5% so với mức lãi suất cố định 6%.

Sự thay đổi này đã góp phần vào sự gia tăng rộng lớn hơn trong hoạt động của thị trường nhà ở. Chỉ số mua nhà đã điều chỉnh theo mùa tăng 7.8% so với tuần trước và cao hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu cho thấy rằng mặc dù lãi suất dài hạn cao hơn, nhưng sự sẵn có của các khoản vay ARM với lãi suất giới thiệu thấp hơn đang cho phép nhiều người mua hơn tham gia thị trường.

Người mua giàu có ở các thị trường đắt đỏ thúc đẩy xu hướng

Việc áp dụng ARM không đồng đều trên toàn quốc, cho thấy sự tập trung mạnh mẽ ở các khu vực có chi phí cao và trong số những người mua giàu có. Ở các tiểu bang như California và Massachusetts, nơi giá nhà có thể cao gấp đôi mức trung bình quốc gia, ARM được sử dụng thường xuyên hơn để quản lý các khoản thanh toán hàng tháng lớn. Chiến lược này thậm chí còn phổ biến hơn đối với các khoản vay jumbo vượt quá 1 triệu USD, nơi ARM chiếm hơn gấp đôi thị phần so với thị trường thế chấp tổng thể.

Những người vay này đang sử dụng ARM như một công cụ tài chính để đảm bảo một tài sản với kỳ vọng tái cấp vốn thành một khoản vay lãi suất cố định thấp hơn trước khi giai đoạn cố định ban đầu—thường là từ năm đến mười năm—hết hạn. Việc vay vốn chiến lược này ít liên quan đến sở thích mà chủ yếu là do sự cần thiết trong môi trường lãi suất cao hiện nay.

Đối với nhiều người vay, ARM ít là sở thích mà là một công cụ cần thiết để tiếp cận thị trường hoặc đủ khả năng mua một ngôi nhà cụ thể.

— Archana Pradhan, Nhà kinh tế trưởng tại Cotality.

Người vay đặt cược vào việc tái cấp vốn trong tương lai giữa những rủi ro còn tiềm ẩn

Các khoản ARM ngày nay an toàn hơn về cấu trúc so với những khoản đã góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Các quy định sau khủng hoảng đã bắt buộc các giai đoạn lãi suất cố định ban đầu dài hơn, cung cấp cho người vay một bộ đệm lớn hơn trước khi các khoản thanh toán của họ có thể điều chỉnh theo lãi suất thị trường hiện hành. Điều này đã chuyển việc sử dụng chúng từ những người vay dưới chuẩn sang những người mua giàu có hơn, đủ điều kiện tốt hơn.

Tuy nhiên, chiến lược này phụ thuộc vào một cuộc đặt cược quan trọng: rằng lãi suất sẽ giảm trong vài năm tới. Nếu lãi suất vẫn cao hoặc tình hình tài chính của người vay xấu đi, họ có thể không đủ điều kiện để tái cấp vốn khi lãi suất ưu đãi hết hạn. Điều này sẽ khiến họ phải đối mặt với khả năng tăng mạnh các khoản thanh toán hàng tháng, đưa ra một lớp rủi ro cho cả chủ nhà và thị trường rộng lớn hơn.