Cục Dự trữ Liên bang Giám sát các Tín hiệu Hỗn hợp trên Thị trường Bất động sản Thương mại

Cục Dự trữ Liên bang Nhấn mạnh Các Tín hiệu Hỗn hợp trong Thị trường Bất động sản Thương mại

Cục Dự trữ Liên bang đang duy trì sự giám sát chặt chẽ đối với lĩnh vực Bất động sản Thương mại (CRE), bằng chứng là các cuộc thảo luận trong cuộc họp của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) vào ngày 16-17 tháng 9 năm 2025. Lĩnh vực này được đặc trưng bởi một loạt các chỉ số phức tạp, phản ánh cả những thế mạnh tiềm ẩn và những lĩnh vực đáng lo ngại. Mặc dù số dư cho vay CRE chưa thanh toán tiếp tục tăng, cho thấy tính thanh khoản thị trường bền vững, nhưng có một sự khác biệt đáng chú ý giữa tỷ lệ vỡ nợ Chứng khoán Thế chấp Thương mại (CMBS) đang tăng và việc chênh lệch CMBS đồng thời thu hẹp và khối lượng phát hành tăng lên.

Những Quan sát Chi tiết từ Cục Dự trữ Liên bang

Biên bản cuộc họp FOMC gần đây cho thấy số dư cho vay CRE chưa thanh toán tiếp tục tăng trưởng khiêm tốn vào tháng 7 và tháng 8. Đến quý 2 năm 2025, tổng nợ thế chấp thương mại/đa gia đình chưa thanh toán đã tăng 47,1 tỷ USD (1%), nâng tổng số lên khoảng 4,88 nghìn tỷ USD. Sự mở rộng này nhấn mạnh nhu cầu liên tục trong thị trường nợ CRE. Đồng thời, FOMC đã chọn giảm phạm vi mục tiêu đối với lãi suất quỹ liên bang 1/4 điểm phần trăm, với lý do rủi ro giảm đối với việc làm gia tăng và thừa nhận rằng lạm phát vẫn hơi cao hơn mục tiêu dài hạn 2 phần trăm.

Động Thái Đang Phát Triển về Tỷ lệ Vỡ nợ và Chênh lệch CMBS

Tỷ lệ vỡ nợ thế chấp trên tất cả các loại cho vay đều tăng vào quý 2 năm 2025, với các khoản vay CMBS cho thấy mức tăng đáng kể nhất. Tỷ lệ vỡ nợ CMBS tăng vọt 45 điểm cơ bản lên 6,36%, đại diện cho mức cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2013. Mức tăng này chủ yếu do căng thẳng liên tục trong các phân khúc văn phòng và đa gia đình. Để so sánh, các loại cho vay chính khác, bao gồm Freddie Mac, Fannie Mae, các công ty bảo hiểm nhân thọ và các ngân hàng, đã trải qua mức tăng nhỏ hơn, với các tỷ lệ vẫn thấp hơn đáng kể so với mức CMBS (ví dụ: Freddie Mac ở mức 0,47%, các công ty bảo hiểm nhân thọ ở mức 0,51%, Fannie Mae ở mức 0,61%, và các Ngân hàng & Công ty tiết kiệm ở mức 1,29%).

Tỷ lệ vỡ nợ CMBS tổng thể đạt 7,1% vào tháng 4 năm 2025, tăng từ 6,8% vào tháng 3 năm 2024, với tỷ lệ phục vụ đặc biệt tăng lên 10%. Đặc biệt, phân khúc văn phòng cho thấy tình trạng căng thẳng gia tăng, với tỷ lệ đạt 15% vào tháng 4 năm 2025 do tỷ lệ trống cao và nhu cầu yếu. Mặc dù các số liệu vỡ nợ này được coi là chỉ báo chậm, nhưng dự báo thị trường cho thấy chúng có thể tiếp tục tăng vào năm 2026, dẫn đến nhiều khoản vay được xử lý và khả năng vỡ nợ.

Ngược lại, chênh lệch CMBS, thường được xem là chỉ báo hàng đầu về sức khỏe thị trường, đã cho thấy dấu hiệu thu hẹp. Chênh lệch đối với các trái phiếu kênh chuẩn, sau khi mở rộng lên 108 điểm cơ bản vào tháng 3 và tháng 4 giữa những lo ngại về thuế quan, đã giảm xuống phạm vi 70-80 điểm cơ bản. Việc thu hẹp này dự kiến sẽ tiếp tục vào năm 2025, được thúc đẩy bởi việc cải thiện thanh khoản thị trường và đánh giá lại rủi ro vỡ nợ và gia hạn.

Phát hành Thị trường và Tâm lý Nhà đầu tư

Mặc dù những thách thức do tỷ lệ vỡ nợ tăng, việc phát hành CMBS vẫn mạnh mẽ. Dự báo cho thấy năm 2025 có thể chứng kiến hơn 121 tỷ USD phát hành, đây sẽ là khối lượng hàng năm lớn nhất kể từ năm 2007. Tính đến tháng 9 năm nay, 90,85 tỷ USD CMBS nhãn hiệu riêng, nội địa đã được phát hành, với 30,68 tỷ USD có nguồn gốc từ quý 3. Các giao dịch Đơn Tài sản Đơn Người vay (SASB) đã chiếm ưu thế lớn trong việc phát hành, chiếm 75% tổng số vào quý 1 năm 2025, với 37,55 tỷ USD được phát hành.

Các giao dịch kênh cũng đã phục hồi, góp phần vào tổng khối lượng phát hành. Các bên cho vay và người vay tiếp tục ưu tiên các khoản vay năm năm, chiếm 70% tổng khối lượng phát hành kênh của năm. Tỷ lệ vay trên giá trị trung bình có trọng số cho việc phát hành kênh là 56,64%, với tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ trung bình là 1,8 lần. Mặc dù các khoản vay căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong phát hành ở mức 23,75%, nhưng đã có sự phân bổ ngày càng tăng cho phân khúc văn phòng, hiện ở mức 15%, trong khi tỷ lệ tập trung bán lẻ đã giảm. Wells Fargo Securities dẫn đầu bảng xếp hạng các nhà bảo lãnh phát hành với 19,2% thị phần.

Những người tham gia thị trường ngày càng lạc quan về CMBS, với nhiều nhà đầu tư hiện đang hợp lý hóa các trường hợp vỡ nợ và tập trung vào các tài sản có nền tảng vững chắc. Sự thay đổi này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang tăng lên, xem thị trường CMBS là một điểm vào hấp dẫn, đặc biệt là với việc chênh lệch thu hẹp và khối lượng phát hành mạnh mẽ.

Các Hàm Ý Rộng Hơn và Triển Vọng

Các điều kiện đa diện trong thị trường CRE — đặc trưng bởi khối lượng cho vay tăng cùng với tỷ lệ vỡ nợ cao nhưng được điều hòa bởi chênh lệch thu hẹp và phát hành lành mạnh — tạo ra một môi trường năng động cho sự ổn định tài chính. Việc giám sát liên tục của Cục Dự trữ Liên bang nhấn mạnh tiềm năng của những xu hướng này ảnh hưởng đến các quyết định chính sách tiền tệ trong tương lai, đặc biệt liên quan đến lãi suất và ổn định kinh tế rộng lớn hơn.

"Sự nhạy cảm của nhà đầu tư đối với rủi ro tiêu đề về vỡ nợ bất động sản thương mại hiện dường như đã lùi vào quá khứ, với nhiều nhà đầu tư đang hợp lý hóa các trường hợp vỡ nợ và tập trung vào các tài sản tốt."

Một lượng lớn nợ CRE, ước tính 1,2 nghìn tỷ USD là "có khả năng gặp khó khăn" và bao gồm 626 tỷ USD nợ văn phòng, dự kiến sẽ đáo hạn vào cuối năm 2025. Những khoản đáo hạn sắp tới này, thường yêu cầu tái cấp vốn với lãi suất có thể cao hơn, đặt ra những thách thức đáng kể cho người vay. Các ngân hàng, đặc biệt là các tổ chức khu vực có hơn 30% danh mục cho vay liên quan đến CRE, đối mặt với rủi ro đáng kể, mặc dù các khoản xóa nợ vẫn ở mức thấp 0,26%, cho thấy một chiến lược liên tục tái cấu trúc hơn là tịch biên ngay lập tức.

Trong tương lai, sự tương tác giữa các thách thức kinh tế dai dẳng, lãi suất duy trì cao và định giá tài sản đang phát triển sẽ rất quan trọng. Fitch Ratings dự báo chất lượng tín dụng CRE sẽ xấu đi đến hết năm 2025, dự kiến tỷ lệ vỡ nợ CMBS sẽ tăng lên gần 5% vào cuối năm. Sự cảnh giác của Cục Dự trữ Liên bang và phương pháp chính sách tiền tệ dựa trên dữ liệu của họ sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt trong cách thị trường Bất động sản Thương mại điều hướng những động thái phức tạp này trong các quý tới.