Thành viên Hội đồng quản trị Fannie Mae từ chức khi nỗ lực tư nhân hóa tăng tốc
Fannie Mae, Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang Hoa Kỳ, đã thông báo vào ngày 26 tháng 9 năm 2025, về việc thành viên hội đồng quản trị Karin Kimbrough từ chức, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 9 năm 2025. Sự phát triển này diễn ra trong bối cảnh các cuộc thảo luận gay gắt từ chính quyền Trump về các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) tiềm năng cho cả Fannie Mae và Freddie Mac, có thể chứng kiến các gã khổng lồ thế chấp này quay trở lại kiểm soát tư nhân.
Chi tiết sự kiện: Một sự thay đổi hướng tới tư nhân hóa
Việc Karin Kimbrough rời khỏi hội đồng quản trị Fannie Mae, mà không có lý do cụ thể nào được đưa ra, diễn ra trước một giai đoạn có thể mang tính chuyển đổi cho lĩnh vực tài chính nhà ở Hoa Kỳ. Chính quyền Trump đã tích cực khám phá các kế hoạch tư nhân hóa Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FMCC), những công ty vẫn nằm dưới sự bảo tồn của chính phủ kể từ khi được cứu trợ 187 tỷ USD tiền thuế của người dân trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Các báo cáo gần đây cho thấy tổng giá trị ước tính cho các thực thể này có thể đạt gần 500 tỷ USD nếu họ được niêm yết công khai, đại diện cho một sự tái cấu trúc đáng kể của thị trường cho vay mua nhà 10 nghìn tỷ USD.
Phân tích phản ứng thị trường và hàm ý chiến lược
Việc tư nhân hóa tiềm năng của Fannie Mae và Freddie Mac được coi là một nỗ lực nhằm giảm rủi ro cho người đóng thuế và thúc đẩy đổi mới, đồng thời mục tiêu quan trọng là duy trì khả năng tiếp cận các khoản thế chấp cố định lãi suất 30 năm. Những người ủng hộ cho rằng động thái này có thể nâng cao hiệu quả trong thị trường thế chấp và có thể dẫn đến việc cải thiện xếp hạng tín dụng cho các thực thể mới được tư nhân hóa. Tuy nhiên, phản ứng của thị trường được đặc trưng bởi sự không chắc chắn đáng kể, với các chuyên gia cảnh báo về sự mất ổn định tiềm ẩn. Các mối lo ngại xoay quanh việc loại bỏ một sự đảm bảo ngầm của chính phủ, điều này có thể làm tăng đáng kể chi phí tài chính cho các công ty, sau đó chuyển thành lãi suất thế chấp cao hơn và có thể giảm khả năng tiếp cận tín dụng cho người tiêu dùng. Một sự thay đổi như vậy có thể ảnh hưởng không cân xứng đến những người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Bất chấp những cân nhắc chiến lược này, cả Fannie Mae và Freddie Mac đã kết thúc năm 2024 với quỹ đạo tài chính mạnh mẽ. Fannie Mae báo cáo thu nhập ròng hàng năm là 17 tỷ USD và thu nhập ròng quý 4 năm 2024 là 4,1 tỷ USD, với giá trị ròng đạt 94,7 tỷ USD vào ngày 31 tháng 12 năm 2024. Thực thể này đã cung cấp 381 tỷ USD thanh khoản cho thị trường nhà ở Hoa Kỳ trong năm. Tương tự, Freddie Mac báo cáo thu nhập năm 2024 là 11,9 tỷ USD và thu nhập ròng quý 4 là 3,2 tỷ USD, với giá trị ròng 60 tỷ USD, cung cấp 411 tỷ USD thanh khoản.
Bối cảnh rộng hơn: Khoảng trống vốn và triển vọng định giá
Động thái thúc đẩy tư nhân hóa diễn ra khi tình hình vốn của các Doanh nghiệp được Chính phủ bảo trợ (GSEs) đã được cải thiện đáng kể. Tính đến quý 1 năm 2025, Fannie Mae và Freddie Mac đã báo cáo tổng giá trị ròng là 160,3 tỷ USD. Khoảng trống vốn của họ theo Khung pháp lý vốn doanh nghiệp (ERCF) đã giảm xuống 173,7 tỷ USD, giảm đáng kể so với 334 tỷ USD vào năm 2021, khiến việc tư nhân hóa trở nên khả thi hơn về mặt toán học. Văn phòng Ngân sách Quốc hội (CBO) gợi ý một kịch bản lạc quan, trong đó với yêu cầu vốn 3% và lợi tức vốn 8%, các GSEs có thể đạt được tổng giá trị vốn chủ sở hữu là 563 tỷ USD vào năm 2028. Kịch bản này cũng có thể tạo điều kiện hoàn trả 191 tỷ USD cổ phiếu ưu đãi cao cấp của Kho bạc và mở khóa giá trị quyền chọn ước tính 271 tỷ USD.
Một quá trình chuyển đổi theo từng giai đoạn, có thể bao gồm một đợt IPO 5%-15% vào năm 2025, đã được đề xuất như một phương pháp để đánh giá sự quan tâm của nhà đầu tư mà không làm gián đoạn thị trường đáng kể. Tuy nhiên, khái niệm "bán tư nhân hóa" tiềm ẩn những rủi ro cố hữu, đặc biệt nếu sự đảm bảo ngầm của chính phủ trở nên mơ hồ, dẫn đến khả năng tăng đột biến lãi suất thế chấp.
Bình luận của chuyên gia: Hoài nghi và thách thức
Trong khi khái niệm tư nhân hóa đã nhận được ý chí chính trị, các nhà phân tích bày tỏ một mức độ hoài nghi về các mục tiêu định giá đầy tham vọng và thời gian thực hiện. Nhà đầu tư tỷ phú Bill Ackman đã công khai đề xuất sáp nhập hai thực thể này như một cách tiếp cận chiến lược cho đợt IPO của họ. Tuy nhiên, ý tưởng đạt được giá trị 500 tỷ USD vào cuối năm được nhiều người coi là quá tham vọng. DoubleLine Capital đã cảnh báo rằng việc tư nhân hóa hoàn toàn các thực thể này sẽ là một "nhiệm vụ Hercules", nhấn mạnh những rủi ro thực hiện đáng kể có thể lớn hơn lợi ích.
"Thị trường vẫn còn chia rẽ, với 48% nhà đầu tư MBS dự đoán tư nhân hóa vào năm 2028, nhưng những lo ngại về rủi ro thực hiện và khả năng tăng lãi suất có thể gây ra biến động thị trường nhà ở rộng lớn hơn," một phân tích ngành lưu ý.
Những thách thức vẫn còn tồn tại, với các GSEs vẫn đối mặt với một khoảng trống vốn đáng kể, và tác động tiềm tàng đến thanh khoản thị trường Chứng khoán được Thế chấp (MBS) hàng ngày 345 tỷ USD vẫn là mối quan tâm chính đối với Phố Wall.
Nhìn về phía trước: Định hướng một cảnh quan tài chính nhà ở đã biến đổi
Lĩnh vực tài chính nhà ở Hoa Kỳ đang đứng trước ngưỡng cửa của một sự chuyển đổi đáng kể, được thúc đẩy bởi các mệnh lệnh chính trị, động cơ tài chính và động lực thị trường đang phát triển. Các yếu tố chính cần theo dõi trong những tuần và tháng tới bao gồm các thông báo chính sách tiếp theo từ chính quyền, tiến độ đáp ứng các yêu cầu về vốn và sự đón nhận của thị trường đối với bất kỳ cấu trúc IPO được đề xuất nào. Sự cân bằng tinh tế giữa việc thúc đẩy một hệ thống dựa trên thị trường hơn và đảm bảo khả năng chi trả và ổn định nhà ở sẽ vẫn là một chủ đề trung tâm. Tiềm năng tăng chi phí vay và giảm thanh khoản trên thị trường MBS nhấn mạnh những rủi ro cao liên quan đến cuộc thảo luận tư nhân hóa đang diễn ra này.
nguồn:[1] Fannie Mae thông báo thành viên hội đồng quản trị từ chức (https://ca.finance.yahoo.com/news/fannie-mae- ...)[2] Fannie Mae thông báo thành viên hội đồng quản trị từ chức - MWC Sandbox/Syndication (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)[3] Tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac sẽ làm rung chuyển thị trường cho vay mua nhà 10 nghìn tỷ USD (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)