Khả năng duy trì cổ tức của các REIT chọn lọc bị giám sát chặt chẽ trong bối cảnh áp lực kinh tế vĩ mô

Phân tích làm nổi bật rủi ro cắt giảm cổ tức tăng cao đối với các REIT cụ thể

Phân tích thị trường gần đây cho thấy một phân khúc của ngành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đang hoạt động dưới áp lực đáng kể, với một số thực thể phổ biến đối mặt với khả năng cắt giảm cổ tức cao hơn. Đối với các nhà đầu tư định hướng thu nhập, việc cắt giảm như vậy thường dẫn đến sự sụt giảm mạnh về giá cổ phiếu, nhấn mạnh tầm quan trọng của tính bền vững cổ tức trong quá trình thẩm định REIT. Mặc dù không phải tất cả các REIT đều được coi là dễ bị tổn thương, nhưng các công ty cụ thể đang cho thấy các chỉ số cho thấy mức chi trả hiện tại của họ có thể không bền vững.

Các REIT được xác định có rủi ro cổ tức

Đánh giá làm nổi bật một số REIT có cấu trúc tài chính và môi trường hoạt động cho thấy nguy cơ cắt giảm cổ tức sắp xảy ra cao hơn. Bao gồm:

• Gladstone Land Corporation (LAND): REIT tập trung vào đất nông nghiệp này, mặc dù hấp dẫn các nhà đầu tư thu nhập với lợi suất cổ tức 6,3%—mức cao nhất trong lịch sử của nó—được trích dẫn vì tỷ lệ chi trả vượt quá 100%. Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán cổ tức của nó vượt quá dòng tiền hiện tại, và còn bị thách thức thêm bởi giá cây trồng giảm và chi phí đầu vào tăng. Công ty cũng gánh chịu tỷ lệ Nợ trên EBITDA khoảng 8 lần và một lượng lớn cổ phiếu ưu đãi, làm tăng đòn bẩy khi các khoản nợ đáo hạn đến gần. Ban quản lý đã chỉ ra việc đánh giá lại cổ tức cho kết quả thu hoạch năm 2025, một tín hiệu thường đi trước một đợt cắt giảm.
• CTO Realty Growth (CTO): Mặc dù có lợi suất cổ tức 8,5% phổ biến với các nhà đầu tư bán lẻ và một danh mục đầu tư các tài sản bán lẻ kiên cường ở các thị trường Vành đai Mặt trời, CTO đối mặt với những lỗ hổng. Những lo ngại bao gồm tác động tiềm tàng của thuế quan kéo dài đối với người thuê của nó, làm tăng nguy cơ phá sản bán lẻ, cùng với tỷ lệ nợ trên EBITDA cao 6,3 lần và tỷ lệ chi trả chặt chẽ khoảng 90% từ Quỹ hoạt động (FFO). Cấu trúc này để lại rất ít chỗ cho sai sót nếu khó khăn của người thuê gia tăng.
• Park Hotels & Resorts (PK): Là một REIT khách sạn sang trọng, PK gần đây đã trải qua sự sụt giảm đáng kể về giá cổ phiếu, giao dịch ở mức gấp năm lần FFO của nó với lợi suất cổ tức 14%. Tuy nhiên, tỷ lệ chi trả cao, đòn bẩy đáng kể ở mức 5,5 lần nợ trên EBITDA, và các khoản nợ đáo hạn đáng kể được lên lịch trong năm tới khiến cổ tức hiện tại của nó có khả năng không bền vững.
• Slate Grocery REIT (SGR.UN / SRRTF): REIT bán lẻ neo bởi cửa hàng tạp hóa này, thường được quảng bá với lợi suất cổ tức 9%, được dự đoán sẽ cắt giảm cổ tức. Tỷ lệ chi trả của nó nổi bật trên 100%, cụ thể là khoảng 109%, cho thấy các khoản thanh toán cổ tức vượt quá dòng tiền của nó. Hơn nữa, Slate Grocery REIT mang đòn bẩy cao với 55% Tỷ lệ Vay trên Giá trị (LTV) và đối mặt với các khoản nợ đáo hạn đáng kể.

Động thái thị trường và phản ứng của nhà đầu tư đối với việc điều chỉnh cổ tức

Phản ứng của thị trường đối với việc cắt giảm cổ tức của REIT thường rất rõ rệt, thường dẫn đến áp lực bán ngay lập tức. Hành vi này phần lớn được thúc đẩy bởi bản chất định hướng thu nhập của nhà đầu tư REIT điển hình, với mục tiêu chính là thu nhập cổ tức nhất quán. Các ví dụ lịch sử minh họa xu hướng này, với Easterly Government Properties (DEA), Global Medical REIT (GMRE) và Arbor Realty Trust (ABR) đều trải qua sự sụt giảm giá cổ phiếu sau khi cắt giảm cổ tức của họ.

Ngược lại, đã có những trường hợp ngoại lệ khi các REIT chứng kiến giá cổ phiếu của họ tăng sau khi cắt giảm cổ tức, như được quan sát với Crown Castle (CCI) và Healthcare Realty (HR) vào đầu năm nay. Tuy nhiên, những trường hợp này thường ít phổ biến hơn, với kết quả phổ biến là hành động giá tiêu cực.

Môi trường kinh tế vĩ mô hiện tại là một yếu tố quan trọng góp phần vào những rủi ro cổ tức này. Lãi suất cao kéo dài, một phần được thúc đẩy bởi những lo ngại về chiến tranh thương mại và kỳ vọng lạm phát cao hơn, làm tăng chi phí vay cho các REIT, đặc biệt là những REIT có gánh nặng nợ đáng kể và các khoản đáo hạn sắp tới. Nỗi sợ suy thoái kinh tế càng làm phức tạp thêm những thách thức này, có khả năng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người thuê và thu nhập cho thuê. Sự kết hợp của các yếu tố này gây áp lực đặc biệt lên các REIT có đòn bẩy và mang tính chu kỳ, buộc họ phải xem xét điều chỉnh cổ tức để bảo toàn dòng tiền và quản lý các nghĩa vụ nợ.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa tương lai cho ngành REIT

Mặc dù một số REIT đối mặt với những thách thức cụ thể, nhưng ngành REIT rộng lớn hơn nhìn chung thể hiện một hồ sơ tài chính lành mạnh, đặc trưng bởi đòn bẩy thấp trong lịch sử, tăng trưởng tiền thuê trên hầu hết các phân khúc tài sản, và tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình tương đối thấp khoảng 70%. Tuy nhiên, các trường hợp cụ thể được nêu bật nhấn mạnh rằng những điểm mạnh trên toàn ngành này không áp dụng đồng đều, đặc biệt đối với các thực thể có lợi suất cao có vẻ "quá tốt để là sự thật".

"Một trong những cách chắc chắn nhất để mất tiền là mua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT, sắp cắt giảm cổ tức. Hầu hết các nhà đầu tư REIT đều định hướng thu nhập, và phản ứng đầu tiên của họ đối với việc cắt giảm cổ tức thường là bán cổ phiếu, bất kể các yếu tố cơ bản hay định giá của nó," một phân tích từ Seeking Alpha đã lưu ý.

Việc đánh giá tính bền vững cổ tức là một quá trình liên tục, với các chỉ số chính như tỷ lệ chi trả (so với FFO hoặc AFFO), nợ trên EBITDA và các khoản nợ đáo hạn sắp tới đóng vai trò là các chỉ số quan trọng. Môi trường hiện tại đòi hỏi các nhà đầu tư phải đánh giá nghiêm ngặt các yếu tố này để tránh tổn thất vốn tiềm năng và giảm thu nhập.

Triển vọng: Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất REIT trong tương lai

Trong tương lai, quỹ đạo của lãi suất sẽ vẫn là yếu tố quyết định quan trọng đối với sức khỏe tài chính của REIT. Bất kỳ giai đoạn lãi suất cao kéo dài hoặc tăng lãi suất thêm sẽ tiếp tục gây áp lực lên các REIT có nhu cầu tái cấp vốn nợ đáng kể. Việc giải quyết các tranh chấp chính sách thương mại đang diễn ra và tác động của chúng đối với lạm phát cũng sẽ định hình bối cảnh hoạt động. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ các dấu hiệu ổn định kinh tế hoặc suy thoái, cũng như khả năng của các REIT cá nhân trong việc quản lý đòn bẩy và thích ứng với các điều kiện thị trường thay đổi. Hiệu suất của các REIT được xác định này trong những tháng tới sẽ cung cấp thêm cái nhìn sâu sắc về tính bền vững cổ tức rộng hơn trên toàn ngành.