Selon de récentes analyses des taux de capitalisation, les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) diversifiées se négocient actuellement avec une décote substantielle de 24 % par rapport à la valeur intrinsèque de leurs actifs immobiliers sous-jacents. Cet écart de valorisation suggère une opportunité potentielle de sous-évaluation pour les investisseurs, alors que le marché des SIIC américains dans son ensemble connaît une reprise naissante alimentée par les baisses de taux anticipées de la Réserve fédérale. La convergence de décotes importantes et de conditions monétaires assouplies positionne le secteur pour une réévaluation potentielle, bien que des défis persistent dans certains types de propriétés.

Aperçu du marché : Décote de 24 % pour les FPI diversifiées

Au 9 septembre 2025, les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) diversifiées se négocient avec une décote significative de 24 % par rapport à la valeur implicite de leurs actifs immobiliers sous-jacents. Cette évaluation, issue d'une analyse complète des taux de capitalisation, indique une dislocation de prix notable au sein du secteur. L'écart de valorisation substantiel suggère que si ces SIIC se négociaient au taux de capitalisation de leurs actifs sous-jacents, leur prix de marché pourrait être 24 % plus élevé que les niveaux actuels.

Facteurs déterminants et réaction du marché

La décote prononcée des SIIC diversifiées semble découler principalement d'une erreur de prix ou d'une « dislocation des prix » sur le marché, plutôt que de différences fondamentales de qualité ou de composition des actifs par rapport à leurs homologues spécialisées. Bien qu'un certain degré de disparité de valorisation puisse être justifiable, la décote actuelle de 24 % est largement considérée comme excessive par les analystes. À titre de comparaison, le marché des SIIC américaines dans son ensemble se négocie avec une décote d'environ 7 % par rapport à sa valeur nette d'inventaire (VNI), un écart significatif par rapport à sa moyenne à long terme de négociation au pair.

Cette anomalie de valorisation apparaît dans un contexte de changement plus large du paysage financier immobilier. L'indice FTSE All Equity REIT a montré des signes de reprise, progressant de 1,0 % en janvier et de 4,2 % supplémentaires en février 2025. Ce rebond naissant est largement attribué à l'initiation récente de baisses de taux par la Réserve fédérale, avec trois réductions depuis septembre 2024 portant le taux des fonds fédéraux à une fourchette de 4,25 % à 4,5 %. Les attentes de baisses de taux supplémentaires au second semestre 2025, motivées par une inflation modérée, sont considérées comme des catalyseurs essentiels pour une amélioration de la demande d'espace et des valorisations plus élevées des SIIC.

Des taux d'intérêt plus bas sont particulièrement bénéfiques pour les SIIC fortement endettées, car ils réduisent directement les coûts de financement, augmentant ainsi le revenu net d'exploitation (RNE) et les fonds provenant des opérations (FPO). Cela, à son tour, soutient des paiements de dividendes plus élevés et améliore l'attrait des flux de trésorerie futurs, rendant les SIIC plus attrayantes par rapport à d'autres investissements générateurs de revenus.

Contexte plus large et implications

La modération anticipée de l'inflation et les baisses de taux d'intérêt subséquentes devraient entraîner un rendement total pour les SIIC en 2025 de l'ordre de 8 % à 10 %, dont environ la moitié proviendrait d'un solide rendement en dividendes en espèces d'environ 4 %. Cette perspective est renforcée par les prévisions de CBRE, qui projette une légère compression des taux de capitalisation tout au long de 2025.

  • Les taux de capitalisation industriels devraient diminuer de 30 points de base (pb).
  • Les taux de capitalisation commerciaux de 24 pb.
  • Les taux de capitalisation multifonctionnels de 17 pb.
  • Les taux de capitalisation bureaux de 7 pb.

Ces projections sont tributaires des variations des taux d'emprunt et reflètent l'attente que les taux de capitalisation se stabiliseront à des niveaux supérieurs à ceux observés dans les années 2010, principalement en raison de taux d'intérêt élevés persistants. Le volume des ventes d'investissement devrait également augmenter de près de 10 % en 2025, malgré les vents contraires persistants tels que le rendement du Trésor à 10 ans qui devrait rester supérieur à 4 %.

Bien que certains secteurs populaires comme le commerce de détail et les centres de données soient considérés comme entièrement valorisés par certains analystes, de nombreuses opportunités subsistent. L'analyse de Morningstar, au 3 septembre 2025, indique que les SIIC dans leur ensemble semblent sous-évaluées de 9 %.

Plusieurs SIIC ont été identifiées comme significativement sous-évaluées :

  • Americold Realty (COLD) : Se négocie 49 % en dessous de son estimation de juste valeur de 27 $ par action.
  • Park Hotels & Resorts (PK) : Valorisée 43 % en dessous de son estimation de juste valeur de 21 $ par action.
  • Healthpeak Properties (DOC) : Se négocie 36 % en dessous de son estimation de juste valeur de 27,50 $ par action.
  • Invitation Homes (INVH) : Semble sous-évaluée de 26 % par rapport à son estimation de juste valeur de 41 $ par action.

Inversement, les SIIC hôtelières ont sous-performé, avec des sociétés telles qu'Ashford Hotels (AHT) et Xenia Hotels (XHR) aux prises avec une demande de loisirs modérée, des prix plus faibles et une offre accrue. Les SIIC industrielles ont pris du retard en 2024 en raison d'une surabondance, bien que les fondamentaux de la demande à long terme liés au commerce électronique restent solides.

Perspectives

Il est conseillé aux investisseurs de surveiller attentivement les facteurs macroéconomiques plus larges, en particulier la politique de la Réserve fédérale et les rendements du Trésor, qui sont des déterminants clés des mouvements des taux de capitalisation. L'attente d'un assouplissement monétaire continu, associée à une gestion proactive du bilan par de nombreuses SIIC via des dettes non garanties à long terme et à taux fixe, positionne favorablement le secteur pour tirer parti d'un sentiment de marché amélioré.

La décote significative observée dans les SIIC diversifiées, associée à la sous-évaluation plus large du marché des SIIC, suggère une proposition de valeur attrayante pour les investisseurs axés sur le revenu et ceux qui recherchent une exposition à des actifs immobiliers de haute qualité à des prix attrayants. Bien que des défis subsistent dans certains sous-secteurs et que l'impact à long terme des taux d'intérêt élevés continue d'être évalué, l'environnement actuel présente une opportunité unique pour les investisseurs avertis de s'assurer des flux de revenus stables et potentiellement de bénéficier d'une correction du marché vers la valeur intrinsèque.